나이스옥션 법원경매 전주 2025타경540 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-1 더원빌딩주건축물제1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주지방법원"" 남측 인근에 위치하는 주건축물제1동 1층 103층 104호 105호, 106호, 107호, 3층 301호, 303호, 4층 401호로서, 인근은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성된 성숙중인 노선상가지대입니다.

교통상황

남동측으로 만성로가 지나고, 본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층 103호 104호 105호, 106호, 107호, 3층 301호, 303호, 4층 401호로서
외벽 : 화강석판재 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 타일 및 무늬코트 등 마감.
바닥 : 화강석물갈기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호1,2,4,5 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 ""공실""입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약10m, 10m, 25m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 소로1류(폭 10m~12m)(2016-12-30)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건을 포함하여 103호 및 104호, 106호 및 107호는 벽체로 구획되지 않고 전체로 공실입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 벽체 구분없이 103호, 104호 일체로 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경540 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-1, 더원빌딩 주건축물제1동 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 1,056,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지 지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.99㎡ (약 25.41평)

건물 지분: 83.99㎡ (약 25.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 더원빌딩

주용도: 제1종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 4층

사용승인일: 2019년 11월 22일

건축허가일: 2019년 04월 30일

총 연면적: 1972.62㎡

1.4. 특이사항

본 물건은 103호와 104호가 벽체로 구분 없이 일체로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

남동측으로 만성로가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10m, 10m, 25m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(전주성현유치원)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 11일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권(채권액 금416,640,000원)입니다.

3.2. 주요 등기 현황

* 소유권보존: 유한회사아주 (2019-11-27 접수)

* 근저당: 부안수산업협동조합 (2019-12-11 접수, 채권액 416,640,000원) - 말소기준권리

* 압류: 전주시 (2024-10-04 접수)

* 임의경매: 부안수산업협동조합 (2025-02-11 접수, 채권액 2,196,573,438원) - 본 경매 사건 개시 결정

* 압류: 북전주세무서장 (2025-06-09 접수)

3.3. 소멸 예정 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서, 금액이 미상이라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 노선상가지대에 위치하고 있으며, 주변에 아파트단지와 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 제1종근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 학원, 병원, 음식점 등 다양한 업종이 입점하기에 적합합니다. 성숙 중인 상권으로 지속적인 발전 가능성이 기대됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 전주지방법원 인근에 위치하며, 만성로를 통해 시내외 접근이 용이합니다. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 아파트단지와 업무시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 상대보호구역(전주성현유치원)이 인근에 있어 교육 환경이 보호되는 지역입니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본 물건은 현재 공실 상태이며, 즉시 임대 또는 사용이 가능하지만 공실이 장기화될 경우 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 일체 이용 및 벽체 미구분: 103호와 104호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있어, 각 호실별 독립적인 임대나 관리가 어려울 수 있습니다. 분할 매입 또는 활용 시 별도의 공사나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임차인 현황 상 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 법적 절차 진행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 핵심 노선상가지대에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 배후 수요가 우수합니다. 2019년 신축된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능하다는 장점이 있으나, 103호와 104호가 일체로 사용되고 있고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 신중한 현장 조사와 명도 계획 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 전주 법원 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 편리성: 만성로를 통한 차량 접근성과 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 상태: 비교적 최근에 지어진 건물로, 구조적 안정성과 현대적인 설비가 갖추어져 있을 것으로 기대됩니다.

* 활용 유연성: 공실 상태이므로 인수 후 즉시 임대 수익을 창출하거나 직접 사업장으로 활용할 수 있습니다. 103호와 104호를 통합하여 넓은 공간을 활용하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(1,056,000,000원)를 참고하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실제 낙찰 사례 분석

* 실제 현장 방문을 통한 건물 상태, 공실 현황, 주변 상권 활성화 정도 파악

* 명도에 소요될 것으로 예상되는 기간 및 비용 추정

* 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 전망

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 물건의 특성(공실, 일체 이용)과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.