나이스옥션 법원경매 전주 2025타경438 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-9 법조황제빌딩 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경438 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-9 법조황제빌딩 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매6계 2025타경438 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 28, 1층101호 (만성동,법조황제빌딩) | 감정가: 1,005,000,000원 | 최저가: 344,715,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 전주지방법원 2025타경438 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경438 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-9 법조황제빌딩 1층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,005,000,000원

토지면적: 54.82㎡ (약 16.58평)

토지 지분율: 5481.999999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 79.04㎡ (약 23.91평)

건물 지분율: 7904.000000000001

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 유OOOOOOOO

채무자: 유OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

2. 감정평가서 요약

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치한 법조황제빌딩 내 상가입니다. 전주지방법원 남측 인근의 성숙 중인 상업지대에 자리하고 있으며, 관공서, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건은 3층 건물 중 1층 101호, 102호, 103호, 104호, 105호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅 및 일부 인테리어 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

현재 이용 상태는 일련번호 1, 2호(101호, 102호)는 제1종 근린생활시설로, '천하공인중개사'와 '필공인중개사'라는 상호로 부동산 중개업소로 이용 중입니다. 일련번호 3, 4, 5호(103호, 104호, 105호) 역시 제1종 근린생활시설이나 현재 '공실' 상태입니다. 특히, 103호, 104호, 105호는 경계벽 일부를 제거하여 '튼상가'로 일괄 사용 중이며, 원상 복구가 가능한 독립적인 건물로 평가되었습니다.

기본적인 위생, 급배수설비, 엘리베이터 시설, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 20미터의 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(전주성현유치원)으로 지정되어 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 현황과는 차이가 있습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

3. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재하며, 전주지방법원 남측 인근에 위치합니다. 주위는 관공서, 아파트단지, 근린생활시설 등이 함께 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통은 인근에 시내버스승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전주 시내 및 외곽으로의 차량 통행이 원활하여 접근성이 좋습니다.

물건은 북측으로 노폭 약 20미터의 왕복 4차선 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 전주성현유치원과 관련된 상대보호구역으로 지정된 점은 향후 용도 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 3층 건물 중 1층 101호부터 105호까지가 본건입니다. 외벽은 석재 붙임으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 일부 인테리어로, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

현재 101호와 102호는 '천하공인중개사'와 '필공인중개사'라는 상호로 부동산 중개업소로 활발히 운영 중입니다. 103호, 104호, 105호는 현재 공실 상태이며, 이 세 개 호실은 내부 경계벽 일부를 제거하여 하나의 큰 상가 공간으로 사용 중입니다. 이 부분은 현황도에 따라 원상 복구가 가능한 독립적인 공간으로 평가되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 시설, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 부동산 중개업소와 공실 상태의 상가로 다르게 이용되고 있습니다.

5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권을 가진 채권자가 법원에 경매를 신청한 경우입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 최고가 매수인은 등기부상 대부분의 권리를 말소받고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 매각물건명세서 상의 인수주의 권리 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵지만, 일반적인 임의경매 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

6. 상권분석

본건이 위치한 전주시 덕진구 만성동 지역은 전주지방법원을 중심으로 관공서와 주거 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 상업지구입니다. 특히 법조타운 주변으로 형성된 지역 특성상, 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

현재 두 개의 호실은 부동산 중개업소로 운영되고 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있음을 보여줍니다. 나머지 세 개 호실이 공실 상태인 점은 다소 아쉬우나, 이는 향후 임대료 조정 등을 통해 신규 임차인을 유치할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다. 상업 활동에 필수적인 도로 접근성과 가시성 또한 양호한 편입니다.

7. 생활정보

본 물건은 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 주변에 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 관공서가 인접해 있어 행정 서비스 이용 또한 편리할 것으로 보입니다.

8. 잠재적 리스크

첫째, 건축물대장상의 용도(소매점)와 현재 이용 현황(부동산중개업소, 공실)이 상이하여 추후 용도 변경이나 업종 전환 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

둘째, 103호, 104호, 105호가 공실 상태이며 내부 벽체를 일부 제거하여 사용 중이므로, 원상 복구 또는 내부 수리에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 대한 검토가 필요하며, 임대차 계약 조건에 따라 인수 부담이 발생할 수도 있습니다.

넷째, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 특정 업종 운영이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사를 통해 혐오시설의 존재 여부를 확인한 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

9. 종합 의견

전주지방법원 인근의 법조황제빌딩 내 상가로, 전주지방법원 및 주변 아파트 단지, 관공서 등의 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 현재 일부 공실이 존재하지만, 정상 운영 중인 부동산 중개업소가 있어 상권의 활력을 보여주고 있습니다.

특히, 103호-105호의 공실은 향후 임대료 조정 등을 통해 신규 임차인을 유치하여 공실 리스크를 해소하고 추가 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다. 도로 접근성이 우수하며, 상업지구 내에 위치하여 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

10. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 전주지방법원, 아파트 단지, 관공서 밀집 지역으로 풍부한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

활발한 상업 활동: 일부 호실은 이미 부동산 중개업소로 운영 중이며, 지역 내 상업적 가치가 증명되고 있습니다.

공실 활용 기회: 공실 상태인 103-105호를 신규 임차인 유치 또는 직접 운영을 통해 수익 증대 기회를 모색할 수 있습니다.

우수한 접근성: 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

향후 가치 상승 기대: 성숙 중인 상업지대의 특성상, 향후 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매6계