나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31092 [1] 전북특별자치도 김제시 백구면 반월리 663-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 김제시 백구면 반월리 소재 ""지지제"" 남동측 인근에 위치하
며, 주위환경으로 북측은 대체로 농경지대로 형성되어 있으나, 본건 토지 주위는 창고와 공
장 등 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 토지 남서측 인근에 21번 국도인 새만금북로가 서측 인근에 735번 지방도인 황토로가
지나고 있으며, 이 도로들로 진출입할 수 있는 도로가 본건 토지 인근에 개설되어 있음므로
도로연계계통이나 구조와 대중교통 편의성 등을 고려하면 일반적인 교통상황은 편리한 편은
아닙니다.

형태 및 이용상태

지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 인접지 공장에서 생산된 도로구조용 콘크리트
제품과 제품틀(금형)의 적치장으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 노폭 약 3m 정도의 비포장도로와 북측으로 접하나 주출입은 인접 공장 토지인
665-14토지를 경유하여 진출입할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역(2025-03-07), 성장관리구역(2025-02-28), 가축사육제한구역
(2023-12-21)(전부제한지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 사진용지에 표시된 바와같이 도로구조용 콘크리트 구조물과 제품틀(금형)
등이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지목 ""답""이나 현황 ""야적장""로 형질변경된 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 현재 농지가 아닌 대지로 이용되고 있고 원상회복명령 가능성 있음(별첨 사실조회회신서 참조)
2. 본건 지상에는 중량물의 도로구조용 콘크리트구조물 등이 소재하나 이 구조물 등은 이동성 있는 물건이므로 토지만 감정평가함(감정평가서 참조)
3. 주식회사 서원산업으로부터 2025. 11. 28.자로 유치권 권리 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함(채무자 겸 소유자가 법인등기사항증명서상 주식회사 서원산업의 사내이사임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31092 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 반월리 663-4

1.3. 물건 현황

용도: 답

토지면적: 3298.00㎡ (약 997.67평)

토지지분: 3298㎡ (약 997.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.4. 금액 정보

감정가: 272,085,000원

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 212,000,000원

말소기준권리: 전주지방법원 2025.04.07.자 강제경매개시결정 (2025타경31092)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 김제시 백구면 반월리 소재 ""지지제"" 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 북측은 대체로 농경지대로 형성되어 있으나, 본건 토지 주위는 창고와 공장 등 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 토지 남서측 인근에 21번 국도인 새만금북로가, 서측 인근에 735번 지방도인 황토로가 지나고 있습니다. 이 도로들로 진출입할 수 있는 도로가 본건 토지 인근에 개설되어 있어 도로 연계 계통이나 구조, 대중교통 편의성 등을 고려하면 일반적인 교통 상황은 편리한 편은 아닙니다.

2.3. 형태 및 이용상태

지형은 부정형의 지세는 평탄한 토지입니다. 현황으로는 인접지 공장에서 생산된 도로구조용 콘크리트 제품과 제품틀(금형)의 적치장으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ""답""이나 현황은 ""야적장""으로 형질이 변경된 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 노폭 약 3m 정도의 비포장도로와 북측으로 접하나, 주된 출입은 인접 공장 토지인 665-14 토지를 경유하여 진출입할 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 농림지역(2025-03-07), 성장관리구역(2025-02-28), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.2. 지상권 개요

해당사항 없습니다.

3.3. 유치권 신고

주식회사 서원산업으로부터 2025. 11. 28.자로 유치권 권리 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 채무자 겸 소유자가 법인등기사항증명서상 주식회사 서원산업의 사내이사라는 점과 관련이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 주의사항 관련 권리사항

* 본건 지상에는 중량물의 도로구조용 콘크리트구조물 등이 소재하나, 이 구조물 등은 이동성 있는 물건으로 간주되어 토지만 감정평가되었습니다.

3.6. 물건명세서 비고 사항

* 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현재 농지가 아닌 대지로 이용되고 있으며, 원상회복명령 가능성이 있습니다. (별첨 사실조회회신서 참조)

* 주식회사 서원산업으로부터 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건 토지는 소규모 공장지대와 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변의 도로 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성은 높지 않습니다. 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 지역 특성을 고려할 때, 상권 형성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변의 학교, 병원, 편의시설 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 지역 내 농경지와 소규모 공장들이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 문제

본건 토지의 지목은 '답'이나 현황 '야적장'으로 이용 중이며, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 토지 이용 현황 변경으로 인한 원상회복명령 가능성이 있습니다. 이는 김제시의 농지 이용실태 조사 강화 추세와도 맥락을 같이 합니다.

6.2. 구조물 소재 및 유치권

토지 지상에 콘크리트 구조물 등이 소재하나 이동성이 있다고 평가되어 토지만 감정평가되었으나, 실제 매수 후 처리 문제를 고려해야 합니다. 또한, 주식회사 서원산업이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하여 경매 낙찰 후에도 해당 권리와 관련한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 다수의 용도지역 및 구역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 있어 법률적 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 환경적 요인

김제 지역 산업단지 인근에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 악취 및 환경 문제가 일부 보도된 사례가 있습니다. 본건 토지의 정확한 주변 환경에 대한 추가 조사를 통해 잠재적 환경 리스크를 파악하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 전북 김제시 백구면 반월리 토지는 감정가 2억 7천여만 원의 토지 매각 물건으로, 소규모 공장지대와 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 토지의 현황 이용 상태가 공부상 지목과 상이하며, 농지취득자격증명 필요, 원상회복명령 가능성, 불분명한 유치권 신고 등 다수의 주의사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지법 관련 규정 준수 및 유치권 문제 해결 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 가능성

현재 '야적장'으로 이용되고 있는 현황을 고려할 때, 법적 요건을 충족하고 원상회복이 이루어진다면 계획관리지역 등의 용도지역 내에서의 토지 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

8.2. 감정가 대비 잠재적 가치

감정가는 2억 7천여만 원 수준이나, 경매 진행 상황에 따라 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 272,085,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 각종 리스크와 잠재적 문제점, 그리고 현지 시세 및 유사 물건의 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 확보 가능성, 유치권 해소 방안, 그리고 토지 원상복구 비용 등을 면밀히 산정한 후, 입찰에 참여하시기를 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가의 도움을 받는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.