나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30994 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 612-25 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 소재 ""구이면 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2),(3) : 부정형 토지로 현황 ""주거나지""임.

인접 도로상태

기호(2),(3) : 지적도상 ""맹지""임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) : 농림지역(농림지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2),(3)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외구축물(건물기초) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 진입로 형태의 인접지(612-24,612-16번지)는 타인 소유이며, 남측 소재 지목 도로인
612-18번지는 진입로 사용에 관하여 분쟁중인 것으로 탐문조사딤.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 구축물(감정평가서상 ㉠) 매각 포함
2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경30994 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 612-25

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순창신용협동조합

감정가: 237,444,000원

1.2. 토지 정보

용도: 답

토지면적: 666.00㎡ (약 201.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 105.50㎡ (건물기초 등 구축물)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지매각

건물 및 제시외 구축물 일괄 매각 포함 (감정평가서상 ㉠)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리에 소재하며, "구이면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 완주군 구이면은 27번 국도 등 주요 도로가 개통되어 있어 교통 요충지로서의 잠재력이 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(2),(3) 토지는 부정형으로 현황 "주거나지"로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 다르게 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 "맹지"입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.6. 주변 시설

본건 인근에는 구이면 행정복지센터가 위치하여 관공서 이용이 편리합니다. 모악산도립공원, 구이저수지 등 자연경관을 즐길 수 있는 관광 명소가 인접해 있습니다. 또한, 모악펜션, 구이노인복지센터, 모악재가복지센터 등 생활 편의 시설 및 복지 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 7일 접수된 순창신용협동조합의 근저당권(을17)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 을17(근저당), 을18(지상권), 을19(근저당), 갑21(압류), 갑22(가압류) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 350,000,000원

* 소유권 이전: 김훈갑 (2016-04-18, 갑1), 김광현 (2019-06-03, 갑8, 소유권이전청구권가등기)

* 근저당: 순창신용협동조합 (2021-06-07, 300,000,000원, 을17), 전평신용협동조합 (2023-08-01, 30,000,000원, 을19)

* 지상권: 순창신용협동조합 (2021-06-07, 을18)

* 압류: 완주군 (2023-12-18, 갑21)

* 가압류: 우대진 (2024-01-26, 20,000,000원, 갑22)

* 임의경매: 순창신용협동조합 (2025-03-10, 274,920,481원, 갑23)

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건 소재지는 구이면 행정복지센터 인근의 주택지대입니다. 주변에 단독주택, 주거나지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 농림지역에 속하나, 도시 근교에 위치하여 주거지로서의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 없으므로, 이에 기반한 상권 활성화는 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

"구이면 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다. 모악산 등 주변 자연 경관을 활용한 여가 활동이 가능하며, 구이저수지 등 관광 자원 접근성도 좋습니다. 교통은 보통 수준으로, 자가용 접근이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 진입로 문제

본건 토지는 지적도상 맹지이며, 현황상 진입로로 사용되는 인접지(612-18번지)에 대한 사용 분쟁 가능성이 탐문 조사되었습니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 진입로로 사용될 수 있는 인접 토지(612-24, 612-16번지)는 타인 소유입니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

본건은 공부상 용도가 "답"이며 농림지역에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하여 향후 건축 행위나 용도 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 "답"이나, 현황은 "주거나지"로 이용 중인 점은 향후 개발 행위 시 문제가 될 수 있습니다.

6.5. 제시외 구축물

감정평가서상 '㉠'으로 표시된 제시외 구축물(건물기초)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 완주군 구이면에 위치한 토지로서, 구이면 행정복지센터와 인접하고 모악산 등 관광 자원과 가까워 자연환경 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 토지의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지이며 현황 진입로 사용에 대한 분쟁 가능성이 있다는 점입니다. 더불어 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 농림지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 있어 법규적 제약이 존재하는 점도 간과할 수 없습니다. 따라서 명확한 진입로 확보 방안이 마련되지 않는다면, 투자는 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 구이면 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 모악산 등 아름다운 자연 경관과 가까워 휴양 또는 전원생활 부지로의 잠재력이 있습니다.

* 등기부상 명확한 권리상의 문제는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 2025년 3월 10일 기준 채권 총액 350,000,000원 및 감정가 237,444,000원을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

단, 본건은 진입로 문제, 농지취득자격증명 필요, 지역 제한 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 감정가 대비 할인된 금액으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가는 명확한 진입로 확보 가능성, 농지취득자격증명 발급 용이성, 향후 토지 이용 계획 등에 대한 철저한 사전 조사 및 분석을 통해 결정되어야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어려우나, 상기 언급된 리스크 요인 해소 가능성을 면밀히 검토 후, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.