나이스옥션 법원경매 전주 2025타경587 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 'JTV전주방송' 동측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택과 임야와 농경지가 혼재하는 근교농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입 가능하며, 버스승강장은 인근에 소재하여 대중교통
사정은 무난한편입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1~6,9,10,12,14~19)는 부정형 완경사 또는 인접지와 대체로 등고평탄한
농경지(일부 휴경지, 묘목식재 등) 및 토지임야(일부 경작 및 묘목식재) 등으로
이용중입니다.
일련번호 7)은 사다리형의 평지로 사무실부지로 이용중입니다.
일련번호 11,20~29)는 부정형의 평지 및 완경사지로 도로로 이용중입니다.
일련번호 13)은 사다리형의 평지로 적치장으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)은 북동측이 노폭 약 3~4미터의 도로에 접합니다.
일련번호 2,4,5,13,14)는 남측이 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로(지적상 8~14M)에
접합니다.
일련번호 3,6,7,9,10,12,18,19)는 서측 및 북측이 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로
(지적상 8~14M)에 접합니다.
일련번호 11, 20~29)는 본건이 도로입니다.
일련번호 15,16,17)은 지적상 맹지로 인접지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호 2,4,23): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호 5,13,14,24,25): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

일련번호 6,7,11,27): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>

일련번호 9): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함)

일련번호 10): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)

일련번호 12,29): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>


일련번호 15,16,17): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

일련번호 18,21,22,28): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 19): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호 20): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호 26): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-21)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호 11,29) 토지는 공부상 각각 전·임야이나, 현황은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.


기 타: 가. 일련번호 7)지상에 별첨 '사진용지'와 같이 컨테이너 박스가 소재하며,
일련번호 13)지상에 컨테이너 박스와 고물·계근대 등이 소재합니다.

나. 대상토지상(도로 및 일부 농경지 이용부분, 물건 적치부분 등 제외)에는
별첨 사진과 같이 소량의 성목(소나무)이 소재하거나 묘목을 식재한 상
태이나 묘목의 경우 생육상태가 양호하지 못한 것으로 조사됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8-가) 경량철골구조 기타(경사)지붕 단층으로서,
외벽 및 내벽: 판넬 등 마감,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

8-가) 사무소로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각(목록18~29. 지분매각)
2. 목록2,3,4,6,11,15,16,17,18. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)
3. 목록7. 지상에 매각에서 제외하는 컨테이너 박스 소재
4. 목록11. 공부상 전이나 현황은 도로
5. 목록13. 적치장 이용중으로 지상에 매각에서 제외하는 컨테이너 박스, 고물, 계근대 등 소재
6. 목록18,19,23. 지상에 소재하는 제시외 수목 매각 포함
7. 목록29. 공부상 임야이나 현황은 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경587 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 11,938,924,570원

* 총 토지면적: 23,782.00㎡ (약 7,194.00평)

* 총 건물면적: 74.20㎡ (약 22.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 익OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 'JTV전주방송' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 임야, 농경지가 혼재하는 근교 농촌지대로 조사되었습니다.

* 교통: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 일련번호 1~6, 9, 10, 12, 14~19번 토지는 농경지(일부 휴경지, 묘목 식재) 및 임야 등으로 이용 중입니다. 일련번호 7번 토지는 사무실 부지로 이용 중입니다. 일련번호 11, 20~29번 토지는 도로로 이용 중입니다. 일련번호 13번 토지는 적치장으로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 일련번호 1번 토지는 북동측 약 3~4미터 폭의 도로에 접합니다. 다수의 토지(2,4,5,13,14, 3,6,7,9,10,12,18,19)는 남측 또는 서측/북측으로 약 6~8미터 폭의 포장도로에 접합니다. 일련번호 11, 20~29번 토지는 본건 토지 자체가 도로로 이용 중입니다. 일련번호 15,16,17번 토지는 맹지이며 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지들은 주로 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 준보전산지, 상대보호구역(하나유치원), 건축법상 도로 등으로 지정되어 있습니다. 구체적인 용도지역 및 제한사항은 토지별로 상이합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 4월 12일자 익산원예농업협동조합의 근저당권 (채권액 3,000,000,000원)입니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권은 농업회사법인유한회사지비 앞으로 이전되었으며, 다수의 근저당권(익산원예농협, 정읍원예농협, 성당농업협동조합, 서군산농업협동조합, 전북은행) 및 지상권 설정, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권은 최영선, 농업회사법인유한회사지비를 거쳐 이전되었습니다. 토지 등기부와 유사하게 다수의 근저당권 등이 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 전주시 덕진구 만성동 일대는 전형적인 도시 외곽의 근교 농촌 지역으로, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 상업 및 업무 시설: 'JTV전주방송' 인근이라는 점에서 일부 상업 및 업무 시설이 입지할 가능성이 있습니다. 현재 건물은 사무실로 이용 중입니다.

* 현황: 토지 중 일부는 도로, 적치장 등으로 이용되고 있으며, 제시외 물건(컨테이너 박스, 고물, 계근대, 수목 등)이 다수 소재하는 점을 고려할 때, 현재 상권의 활성화보다는 개발 잠재력에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거 환경: 단독주택과 자연환경이 어우러진 지역입니다.

* 교육 시설: 본건 토지 중 일부(목록 2,4,5,6,7,9,12,23,24,25,26,27,29)는 하나유치원의 상대보호구역에 포함됩니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 2,3,4,6,11,15,16,17,18번 토지는 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 현황 도로: 목록 11번과 29번 토지는 공부상 전 또는 임야이나 현황은 도로로 이용 중으로, 소유권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 7번과 13번 토지 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 박스, 고물, 계근대 등이 소재하며, 명도 과정에서 추가적인 협의 및 처리가 필요할 수 있습니다. 목록 18,19,23번 토지의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

* 맹지: 목록 15,16,17번 토지는 맹지로, 출입을 위해서는 인접 토지를 이용해야 합니다.

* 지분 매각: 목록 18~29번 토지는 지분 매각 대상이므로, 향후 소유권 행사 및 개발을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재하여 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 22,940,000,000원으로 매우 높게 설정되어 있어, 경매 진행 및 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동 일대에 위치한 근린시설 용도의 광대한 토지와 건물로 구성된 부동산 임의경매 사건입니다. 총 23,782㎡에 달하는 넓은 토지는 다양한 형태로 이용되고 있으며, 일부 건물(사무실) 또한 매각 대상에 포함됩니다.

이 물건의 가장 큰 특징은 다수의 개별 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 현황 도로, 적치장 등으로 이용 중이고, 농지취득자격증명 발급이 필요한 토지가 상당수 포함되어 있다는 점입니다. 또한, 매각에서 제외되는 컨테이너 박스 등 제시외 물건 소재, 맹지, 지분 매각 토지 등이 혼재하여 권리 분석 및 명도, 개발 계획 수립 시 복잡성을 더합니다.

자연녹지지역 등의 용도 제한과 높은 감정가 및 채권 총액을 고려할 때, 투자자는 철저한 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 확보: 23,782㎡(약 7,194평)의 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 개발 잠재력: 근교 농촌 및 임야 지대이나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 도시 확장에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전주 시내 근접성: 'JTV전주방송' 인근이라는 점에서 전주 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물 활용 가능성: 74.2㎡ 규모의 사무실 건물은 즉시 활용 또는 리모델링하여 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11,938,924,570원

* 총 토지면적: 23,782.00㎡ (약 7,194.00평)

* 총 건물면적: 74.20㎡ (약 22.45평)

* 대략적인 토지 평당 감정가: 약 1,660,000원/평

본 물건은 광대한 토지를 포함하고 있으나, 현황 도로, 농지 취득 제한, 지분 매각, 다수의 제시외 물건 소재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 이러한 위험 요인과 잠재적 개발 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

투자자는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.