나이스옥션 법원경매 전주 2025타경587 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경587 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경587
• 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1
• 감정가: 11,938,924,570원
• 최저가: 8,357,247,199원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매4계 2025타경587 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 | 감정가: 11,938,924,570원 | 최저가: 8,357,247,199원 | 용도: 근린생활시설

1. 전주지방법원 2025타경587 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경587 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1

용도: 근린생활시설

감정가: 11,938,924,570원 (약 119억 3,892만 4,570원)

토지면적: 47,564.00㎡ (약 14,389.51평)

건물면적: 296.80㎡ (약 89.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 익OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, 'JTV전주방송' 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 임야, 농경지가 혼재된 근교 농촌 지대의 특성을 보입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 상대보호구역(하나유치원), 건축법상 도로 등으로 지정된 구역이 혼재되어 있어 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 규제를 파악하는 것이 중요합니다. 만성지구는 택지개발 사업을 통해 조성된 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 신도시로 발전하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 익OOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 절차상 일반적인 경우, 최고가 매수인은 등기부상의 대부분의 권리 제한을 인수하지 않고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 그러나 본건의 경우, '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있다는 점이 가장 중요한 권리 관련 사항입니다. 따라서 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 전주시 덕진구 만성동 일대는 최근 만성지구 도시개발사업을 통해 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 성장하고 있습니다. 이러한 개발은 주변 지역의 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 물건 소재지의 경우 근교 농촌 지대의 특성이 강하게 나타나므로, 주변의 개발 현황 및 계획을 면밀히 파악하여 장기적인 상권 발달 가능성을 예측해야 합니다. 전주시는 주요 상권 중 하나로 전주 신시가지가 사업체당 연매출액이 높은 것으로 나타났으나, 본건의 직접적인 상권은 개발 진행 단계에 있다고 볼 수 있습니다. '근린생활시설' 용도는 지역 주민을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재력을 시사합니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스 승강장 소재로 인해 무난한 편입니다. 주변 환경은 단독주택, 임야, 농경지가 혼재된 근교 농촌지대로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 만성지구는 아파트 입주가 완료되었으며, 인프라가 점차 확충되고 있는 지역입니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역 및 상대보호구역(하나유치원)에 포함되어 있어, 일부 시설 설치나 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지 취득 시 필요한 자격증명을 취득하지 못할 경우, 매수인이 보증금을 몰수당하는 매우 치명적인 리스크가 있습니다.

2. 토지 현황 및 공부상 차이: 목록 11번과 29번 토지는 공부상 각각 전과 임야이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다. 이는 소유권 행사나 활용에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

3. 개발 제한 구역: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 상대보호구역(하나유치원) 등으로 지정되어 있어, 개발 및 건축 행위에 제약이 따릅니다.

4. 지장물 및 이용 현황: 목록 7번과 13번 지상에는 컨테이너 박스, 고물, 계근대 등이 소재하며, 일부는 매각에서 제외될 예정입니다. 이러한 물건들의 정리 및 이전에 따른 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 일부는 적치장 및 묘목 식재지로 이용 중이며, 일부 수목은 매각에 포함됩니다.

5. 맹지: 일부 토지(목록 15, 16, 17)는 지적상 맹지로, 인접지를 통하여 출입해야 하므로 접근성 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동 일대의 광대한 토지와 근린생활시설로 구성된 부동산 경매 물건입니다. 만성지구 개발과 함께 도시의 외연이 확장되고 있는 지역의 토지라는 점에서 미래 가치가 기대될 수 있습니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 이를 확보하지 못할 경우 매수인이 큰 손해를 볼 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 다수의 필지로 구성되어 있고, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이, 각종 개발 제한 구역 지정 등 복합적인 문제점을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 광대한 토지 면적: 약 14,389평에 달하는 넓은 토지는 다양한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

2. 도시 개발 지역 내 입지: 전주시의 지속적인 개발 계획 속에서 만성동 지역의 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. 근린생활시설 용도: 향후 지역 커뮤니티의 중심이 될 수 있는 상업 시설로의 개발 가능성이 있습니다.

4. 투자 시 고려사항: 철저한 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 복잡한 토지 현황 및 개발 제한 구역에 대한 심층 분석을 통해 리스크를 관리한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매4계