나이스옥션 법원경매 전주 2025타경591 [1] 전북특별자치도 김제시 봉남면 행촌리 417-2 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경591 [1] 전북특별자치도 김제시 봉남면 행촌리 417-2 답 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2025타경591 | 소재지: 전북특별자치도 김제시 봉남면 행촌리 417-2 | 감정가: 14,336,000원 | 최저가: 10,035,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 전북특별자치도 김제시 봉남면 행촌리 417-2

용도: 답 (논)

토지면적: 512.40㎡ (약 155.00평)

감정가: 14,336,000원

1.2. 경매 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경591 (1)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 동OOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 전북특별자치도 김제시 봉남면 행촌리 소재 '제내마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농촌마을이 혼재하는 순수 농경지대입니다.

교통 상황은 인근 간선도로 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 농촌 지역 수준으로 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로 현재 '답'(논) 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도면상으로는 도로와 접하는 것으로 보이나, 현황은 맹지 상태이므로 도로 확보에 대한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 성장관리계획구역(복합형)에 해당하여 제한적인 개발이 가능합니다. 특히, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 관련 용도로는 이용이 불가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 및 지분

매각 대상은 토지 전부이며, 건물 제시 외 물건은 존재하지 않아 토지 매수 이후 건물 철거 등의 복잡한 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

(참고: 토지 지분율은 51239.66750000001로 표기되어 있으나, 면적과 동일한 숫자로 보아 토지 전체 매각으로 판단됩니다.)

3.2. 권리관계 및 특이사항

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물이며 채권자가 동OOOOOOOO인 일반적인 경매 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 농지법에 따른 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 농취증 미제출 시 최고가 매수신고를 했더라도 매수보증금은 반환되지 않고 몰수되므로 사전에 농지취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건은 순수 농경지대에 위치한 답(논)으로, 상권 형성은 사실상 불가능합니다. 농업 생산 활동을 위한 용도로서 가치를 평가해야 하며, 농업 기반 시설 외의 상업적 가치는 매우 낮습니다.

4.2. 생활정보

주위가 농촌마을인 '제내마을' 인근임을 고려할 때, 도심의 편의시설(대형마트, 병원, 학군 등) 이용은 어렵고, 기본적인 농촌 생활 시설만 이용 가능할 것으로 보입니다.

감정평가서에 특기할 만한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농지 특성상 정확한 주변 환경 및 시설 확인을 위해서는 현장 임장이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농지취득자격증명)

농지 매각 건으로서, 농지법상 자격 요건을 갖추고 농취증을 발급받아 지정된 기일 내에 제출해야만 매각허가를 받을 수 있습니다. 이는 가장 크고 명확한 법적 리스크입니다.

5.2. 현황적 리스크 (맹지 및 경계)

인접 도로상태가 '현황 맹지'라는 점은 토지 이용 및 개발에 있어 치명적인 리스크입니다. 향후 건축 등 개발 행위를 위해서는 사도 개설 또는 인접 토지 소유자로부터의 통행로 확보가 반드시 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 협의 어려움이 예상됩니다.

또한, 인접 토지인 봉남면 행촌리 418번지와 경계 구분이 없이 이용 중이므로, 토지 인도 및 이용을 위해서는 정확한 측량 및 인접 토지 소유자와의 경계 확정 문제가 선행되어야 합니다.

5.3. 이용 제한 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있으므로, 일부 수요층(축사 목적)의 참여가 원천적으로 제한됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 낮은 감정가에 형성된 생산관리지역 내 농지입니다. 그러나 '농취증 필수', '현황 맹지', '인접 토지와의 경계 불명확'이라는 세 가지 핵심 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자자보다는 농지 소유를 희망하며, 맹지 해소 및 경계 분쟁 해결을 위한 시간과 자본 투입이 가능한 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

생산관리지역 내 농지로서의 활용 가능성 (향후 지가 상승 기대).

감정가가 1,400만원대로 비교적 낮아 소액 투자가 가능함.

만약 인접 토지인 418번지 소유자와 협의를 통해 경계를 명확히 하고 맹지 상태를 해소할 수 있다면, 토지의 가치가 급격히 상승할 잠재력을 보유하고 있습니다. 농업용 토지 확보 및 장기 투자를 고려하는 분에게 추천됩니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계