나이스옥션 법원경매 전주 2025타경613 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 산127 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 ""교동마을""남측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 임야등이 소재하는 국도주변 산림지대입니다.

교통상황

본건 토지로 차량 진입 가능하고 인근에 국도가 통과하여 일반적인 교통사정은 편리한
편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 삼각형의 급경사 임야로 하단 일부 농경지로 경작중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 2차선 도로가 통과하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지의 하단 일부에 인접토지와 함께 농경지로 이용중이며, 농경지에
소재하는 ""비닐하우스"" 및 ""창고"", ""유실수 및 조경수""은 별도 평가하지
않았습니다.

물건 비고

1. 지분매각 (공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 본건 토지 일부가 농경지로 이용중이며, 농경지에 소재하는 "비닐하우스" , "창고", "유실수 및 조경수"는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경613 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경613 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 산127

* 용도: 임야

* 감정가: 16,168,100원

* 토지 면적: 12437.00㎡ (약 3762.2평)

* 토지 지분: 6218.5㎡ (약 1881.1평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음)

* 매각 대상: 토지 지분 매각 (전체 토지의 50%)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 계곡리 "교동마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야 등이 소재하는 국도변 산림지대로, 전원적인 농촌 및 산림 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 국도가 통과하여 일반적인 교통 사정은 편리한 편입니다.

본건 토지 동측으로 2차선 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 주로 농경지와 임야로 이루어진 전원지역으로, 자연환경이 보존된 곳입니다.

1.3. 권리분석

* 소유권: 강덕술 외 1명 (1994년 9월 3일 소유권 이전, 매매)

* 근저당권: 임남순 (2003년 5월 15일 접수, 17,000,000원) - 본 경매 절차에서 인수 대상입니다.

* 강제경매: 한미옥 (2025년 3월 24일 접수, 16,799,561원) - 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 17,000,000원입니다.

임차인 현황: 강 (보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설 및 편의 시설이 발달하지 않았습니다.

인근 편의시설은 대중교통 이용이 제한적이며, 차량 이동이 필수적입니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 용도 및 잠재 가치 중심으로 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

기반시설은 발달하지 않은 편이며, 전원생활 또는 농업 활동을 위한 환경에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 본 경매에서 1회 제한됩니다. 예상치 못한 제3자 또는 공유자가 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 근저당권 17,000,000원이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

* 제외 물건: 본건 토지 일부가 농경지로 이용 중이며, 해당 농경지에 소재하는 "비닐하우스", "창고", "유실수 및 조경수"는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분을 명도하거나 별도 처리해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 지분 매각임에도 불구하고 감정가가 제시되어 있어, 시세 대비 합리적인 접근이 가능합니다.

* 자연환경: 국도변에 위치하며 산림 지역에 속해 있어, 자연 친화적인 토지 이용 또는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 지분 활용: 50%의 지분으로, 향후 다른 공유자와의 협의를 통해 토지 개발 또는 이용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수권, 인수되는 근저당권(17,000,000원) 등의 부담이 존재합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지분 비율과 각종 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

제시된 정보에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'(여기서는 인수되는 근저당권 17,000,000원)을 제외하고 산정합니다.

본건 토지 지분의 감정가액은 약 8,084,050원 (16,168,100원 * 0.5)입니다.

각종 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 4,000,000원 ~ 5,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

단, 실제 총 지불액은 본 입찰가에 더해 인수되는 근저당권 17,000,000원 및 취득세, 기타 부대 비용이 추가될 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.