나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31008 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가 92-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가 소재 ""전주시보건소"" 서측 인근에 위치하며 주위는, 단독주택,
로변 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태

남측 약 15M 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m-20m)(접합), 가축사육제한구역.
문화제보존영향검토대상구역, 산림하천전원개발항목은 관련부서 협의.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙 3층건 목욕탕 및 여관, 차고
외벽 :돌붙임 및 적벽돌 노출쌓기등 마감.
내벽 :몰탈위페인팅, 목재데크, 벽지, 타일등 마감.
창호 :샷시호임

이용상태

1층 :율당한방생활연구소
2,3층 게스트하우스
지히층 차고( 공실).

설비내역

기본적인 급배수 설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

공부상 용도가 목욕탕, 여관등으로 등재되어 있으나, 현황은 한방연구소,
게스트하우스로 이용되고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : 3층에는 유치권 프랑카드가 게첩되어 있습니다

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 포함, 제시외 물건 ㄹ, ㅁ(저수조 및 관정) 포함
3. 목록1. 토지를 인접지(90번지)가 일부 점용한 것으로 추정되나 정확한 경계는 측량을 요함
4. 목록2. 3층에는 유치권 프랑카드가 걸려 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31008 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO (전주동부신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가 92-1

용도: 숙박시설 (공부상: 목욕탕, 여관. 현황: 한방연구소, 게스트하우스)

감정가: 1,311,277,900원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 340.50㎡ (약 103.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1058.20㎡ (약 320.1평)

건물 제시외면적: 120.20㎡ (약 36.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각

2. 제시외 건물 및 제시외 물건(저수조 및 관정) 포함

3. 토지 일부가 인접지(90번지)에 의해 점용된 것으로 추정되며, 정확한 경계는 측량 필요

4. 건물 3층에 유치권 현수막 게시됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 다가동2가에 소재하며, "전주시보건소" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 로변 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 남측으로 약 15m 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향검토대상구역입니다. 산림하천전원개발 관련 사항은 관계 부서 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 09월 28일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (채권액 864,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 토지 1,376,000,000원, 건물 1,392,889,031원입니다.

소유권: 김백호 -> 신봉기 순으로 이전되었습니다.

압류 및 가압류: 기술보증기금, 전북신용보증재단, 전주시 등의 압류 및 가압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 농업회사법인유한회사토다

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-10-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 정미혜

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-05-08

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특수 권리 분석

유치권: 건물 3층에 유치권 현수막이 게시되어 있어, 유치권 성립 여부에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 진행 상황에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 전주 구도심에 해당하며, 최근 전라감영 복원 등 도시 재생 사업으로 인해 역사적, 문화적 가치가 부각되고 있는 지역입니다. 인근에는 단독주택과 함께 로변 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 동향

주변 지역은 전주 한옥마을, 객사길, 객리단길 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 및 유동 인구가 많은 편입니다. 숙박시설, 음식점, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 업종이 발달할 가능성이 있으며, 최근 상권이 재활성화되는 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 전주시보건소가 위치하고 있습니다. 또한, 전주 한옥마을, 경기전, 전라감영 등 역사 및 문화 시설이 가까워 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

5.2. 편의시설

전반적인 생활 편의 시설은 전주시 시내 중심부에 해당하므로 부족함이 없을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에서 직접적으로 본 건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 전주시 차원에서 혐오시설의 이전 설치 계획 등에 대한 입장이 발표된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

3층에 게시된 유치권 현수막은 인수 시 유치권자의 권리를 부담해야 할 가능성을 시사합니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 및 법적 효력에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 토지 경계 문제

토지가 인접지(90번지)에 의해 일부 점용된 것으로 추정되어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다. 이로 인한 분쟁 가능성 또는 토지 이용의 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

농업회사법인유한회사토다 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 보증금/차임 변제 여부를 명확히 확인해야 합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

6.4. 건물 용도 불일치

공부상 용도(목욕탕, 여관)와 현황 용도(한방연구소, 게스트하우스)가 상이하여, 향후 건축물 관련 법규 준수 및 행정 처리에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구의 중심부에 위치한 숙박시설로, 역사 및 관광자원과 인접하여 잠재적 가치가 있습니다. 전라감영 복원 등 도시 재생 사업으로 인해 지역 활성화가 기대되는 지역입니다. 그러나 유치권, 토지 점용 추정, 대항력 있는 임차인 등 다수의 권리 및 물적 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 유치권의 실체와 대항력 있는 임차인의 정확한 상황 파악 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 역사문화 중심지에 위치하여 관광 및 상업 잠재력이 높음.

* 건물 자체의 규모가 크고, 숙박시설로서의 활용 가능성이 있음.

* 최근 도시 재생 사업으로 지역 상권 활성화 기대.

* 감정가 대비 높은 권리 총액으로 인해, 권리 분석이 명확하게 이루어질 경우 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,311,277,900원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 추가적인 인수 비용이 발생하지 않습니다.

다만, 상기 명시된 유치권, 토지 경계 문제, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 함께, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 공사 비용 등을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,311,277,900원을 기준으로 하되, 상기 제반 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토하여 입찰자의 투자 판단에 따라 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.