나이스옥션 법원경매 전주 2025타경605 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경605 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경605
• 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층105호
• 감정가: 634,000,000원
• 최저가: 217,462,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매5계 2025타경605 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층105호 | 감정가: 634,000,000원 | 최저가: 217,462,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 전주지방법원 2025타경605 (1) 사건번호의 근린생활시설(상가) 임의경매 물건입니다. 소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층 105호이며, 준주거지역 내 법원 및 검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점 내 주방)로 이용 중입니다. 감정가는 634,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 주OOOOOOOOOO로 동일하며, 채권자는 온OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물 면적: 50.11㎡ (약 15.16평)

토지 면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

건물 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주지방법원' 북동측 인근에 위치한 만성도시개발구역 내 상가입니다. 해당 지역은 법원 및 검찰청 등 주요 기관 주변으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 신흥 상업 및 주거 복합지역입니다. 법원 상권의 특성상 평일 유동 인구 및 고정적인 업무 수요가 풍부하여 안정적인 상권 유지가 가능할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

남측 및 동측으로 버스 승강장이 소재하는 간선도로(만성중앙로 및 만성로)가 교차하는 사거리 북서부 왕복 2차선 도로변에 위치하고 있어 차량 접근 조건이 무난합니다. 특히, 105호는 폭 약 20미터의 남측 도로변에 접하고 있어 노출도가 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산 임의경매이며 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리 관계보다는 채권자의 담보권 실행에 의한 경매로 판단됩니다. 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지/건물에 대한 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 큰 주의사항은 현재 이용 상태입니다. 본 물건은 인접한 104호와 함께 경계 구분 없이 하나의 일반음식점(주방)으로 이용 중이며, 외부 출입문이 없는 상태에서 내부문으로 104호와 출입하고 있습니다. 낙찰 후 본 물건을 단독으로 이용하기 위해서는 반드시 경계벽 설치 및 외부 출입문(창호) 복구 등 **원상회복**이 필요합니다. 감정평가 시 원상회복에 소요되는 경비 정도를 감안하여 평가되었으나, 낙찰자는 이 비용과 행정적 절차를 부담해야 합니다. 또한, 음식점 내 조리 장비 등은 매각 대상에서 **제외**되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

만성 도시개발구역은 계획된 신도시로, 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법조타운을 배후로 두고 있습니다. 이는 전문직 종사자 및 관련 업무 종사자의 고정적인 수요를 의미하며, 인근 아파트 단지의 주거 수요까지 흡수하는 복합 상권입니다. 근린생활시설은 주로 법원 관련 업무 시설이나 음식점, 카페 등으로 활발하게 이용되고 있습니다.

4.2. 현 이용 상태의 이해

본 물건은 현재 식당의 주방으로 활용되고 있어, 해당 상권에서 식당 영업이 활발함을 간접적으로 보여줍니다. 낙찰자가 해당 공간을 주방이 아닌 다른 용도로 활용할 경우, 내부 구조 변경 및 원상회복 비용을 충분히 고려해야 합니다.

5. 생활 정보 및 기타

5.1. 지역 정보

본 물건은 준주거지역(2018-02-26) 및 지구단위계획구역(2024-11-12) 내에 위치하고 있어, 건폐율 및 용적률 등의 측면에서 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 1층에 위치하며, 외벽은 석재타일, 스톤코트 및 강화유리 등으로 마감되어 비교적 신축에 가까운 양호한 상태를 보입니다. 위생 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전, 승강기 설비 등 기본적인 시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 원상회복 비용 및 시공 리스크

인접 호실(104호)과의 경계 구분 작업 및 외부 출입문 신설이 필수적입니다. 이 과정에서 발생하는 시공 비용과 인접 호실과의 협의 과정이 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

감정평가서상 임대관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자(임차인)가 있는지 여부와 그 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 보증금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 분석

만성 도시개발구역은 최근 개발된 계획도시로, 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주위는 법원, 검찰청 및 아파트 단지 등으로 깨끗하고 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 전주 법조타운의 핵심 상권에 위치한 1층 근린생활시설로, 입지 조건은 매우 우수합니다. 감정가가 적절히 산정되었다고 가정할 때, 법원 인근의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다. 다만, 현장 활용 방식(104호와의 관계)을 해결해야 하는 리스크가 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 계획과 비용 산출이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 공공기관 밀집 지역에 위치하여 상권의 안정성이 높습니다.

희소성: 1층 상가로서의 가치가 높고, 대형 도로변에 접하고 있어 접근성과 가시성이 좋습니다.

개발 호재: 만성 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지속적인 상권 성장이 기대됩니다.

7.3. 추천 전략

낙찰자는 원상회복 비용을 포함한 최종 투자 비용을 산정하여 입찰해야 합니다. 원상회복 후, 법원 및 검찰청 업무 관련 시설(법무사, 행정사 등), 또는 상권의 수요가 높은 음식점이나 카페 등으로 재임대하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계