나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30983 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30983 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경30983
• 주소: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45
• 감정가: 361,600,180원
• 최저가: 253,120,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

전주지방법원 경매5계 2025타경30983 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45 | 감정가: 361,600,180원 | 최저가: 253,120,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 전주지방법원 2025타경30983 (1)이며, 용도는 숙박시설(현황 한방병원 공실)입니다. 부동산 임의경매 사건으로 채권자는 경OOOOOOOOO입니다. 본건은 토지와 건물 일괄매각 방식이 적용됩니다.

1.2. 물건 세부 내역

소재지는 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 371-45입니다. 감정가는 361,600,180원입니다.

토지면적은 854.00㎡ (약 258.34평)이며, 건물면적은 493.53㎡ (약 149.30평)입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 진안제일고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 미성숙 상가지대입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 유사 장방형으로 현황 한방병원 부지이며, 동측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역 및 자연녹지지역에 해당하여 향후 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 인근에 진안파크(진안장), 그랜드장, 크리스탈 모텔 등 다수의 숙박시설과 진안시장이 위치해 있습니다.

혐오시설 여부: 검색 결과 상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 다수의 숙박시설(모텔)이 밀집되어 있어 상권 특성상 다소 미성숙한 상가지대로 분류되며, 이는 임장 시 고려해야 할 사항입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 진안읍 군하리 일대는 중심 상권과는 다소 거리가 있는 미성숙 상권입니다. 본래 숙박시설로 이용되던 건물이 한방병원으로 용도변경된 이력이 있어, 상권은 숙박 및 근린생활시설의 성격을 동시에 가집니다. 현재는 공실 상태이므로, 신규 낙찰자는 입찰 전 상권의 활성화 정도와 새로운 업종의 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채무자 이OO의 채무로 인해 경매가 진행되는 것으로 보입니다.

3.2. 권리 분석 (용도변경 이슈 포함)

가장 중요한 특이사항은 건물 용도에 대한 공부(公簿) 간 불일치입니다. 등기사항전부증명서 상 용도는 "일반숙박시설(여관)"이나, 일반건축물대장 상에는 2015년 4월 17일 자로 "한방병원"으로 용도 변경된 상태입니다.

주의사항 3에 따라, 낙찰자는 현재의 대장상 용도인 '한방병원'을 기준으로 물건을 인수하며, 향후 활용 계획에 따라 일반숙박시설로의 재변경 가능성 및 관련 비용(이행강제금, 세금 등)을 사전에 확인해야 합니다. 만약 숙박시설로 재활용할 경우 용도변경 절차가 필요할 수 있습니다.

목록2 건물은 현황 공실 상태이며, 제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 용도 불일치 리스크: 등기부와 대장상의 용도가 달라 향후 사용에 제약이 따를 수 있으며, 원상회복 명령이나 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 건물 상태 리스크: 기호(2) 건물의 지하 보일러실 바닥이 침수된 상태이며, 외부 보일러실 및 보일러가 파손된 상태입니다. 낙찰 후 상당한 수리비용이 발생할 수 있습니다.

3. 공실 리스크: 현재 공실(현황 한방병원) 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대수익 발생이 어렵고, 새로운 임차인을 찾기 위한 시간이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 입지 리스크: 미성숙 상가지대 및 자연녹지지역에 해당하여 대규모 개발이 제한적일 수 있으며, 숙박시설 밀집 지역이라는 점이 단점으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 토지 854.00㎡ (258.34평), 건물 493.53㎡ (149.30평) 규모의 비교적 큰 물건으로, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 경우 수익성을 기대할 수 있습니다. 용도 불일치 및 건물 상태 문제는 있지만, 진안제일고등학교 인근에 위치하며 도로 접근성이 양호합니다. 투자 관점에서 용도 변경의 법적 절차와 수리 비용을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 잠재적 용도 활용: 대장상 용도가 '한방병원'으로 되어 있으므로, 관련 의료 시설 또는 요양 시설로의 재활용을 고려할 수 있습니다. 기존 숙박시설이었던 만큼, 리모델링을 통한 수익형 숙박시설(모텔/펜션)로 재전환하는 방안도 검토 가능합니다.

2. 토지의 가치: 자연녹지지역에 속하지만, 도시지역 내에 위치한 854.00㎡의 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점이 장점입니다. 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 임의경매 특성: 채무 변제가 이루어지지 않아 진행되는 임의경매 물건으로, 권리관계가 단순할 가능성이 높아 명도가 상대적으로 수월할 수 있습니다 (단, 점유자 확인 필수).

법원 정보

전주지방법원 경매5계