나이스옥션 법원경매 전주 2025타경561 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층501호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경561 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층501호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2025타경561 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층501호 | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 125,195,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경561 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층501호

용도: 근린생활시설 (현황 학원 이용 중)

감정가: 365,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 63.61㎡ (약 19.24평)

건물 면적: 152.05㎡ (약 45.99평)

제시외 면적: 0.00㎡ (토지/건물 모두 해당 없음)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 '전주만성초등학교' 서측 인근 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

주위는 초등학교를 중심으로 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 공공시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

남측으로 왕복 4차선(노폭 약 20~25m) 도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수하며, 간선도로 접근 및 대중교통 이용이 양호하여 교통 상황은 전반적으로 우수합니다.

특히, 초등학교 인근이라는 점은 현황 이용 중인 '학원' 용도에 매우 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.2. 상권 분석

본건은 '전북전주·완주혁신도시' 지구단위계획구역 내 준주거지역에 위치하며, 이는 개발 밀도가 높고 상업 기능 수행이 가능한 지역임을 의미합니다.

주변에 공동주택 및 다가구주택이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 풍부한 항아리 상권의 특성을 가집니다.

현재 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 학원가로서의 기능이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 주변 초/중/고등학교 학군과 연계하여 안정적인 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 중 5층에 위치합니다.

외벽은 화강석판재 붙임 및 스톤코트 마감 등으로 비교적 양호한 상태를 보이며, 위생, 소화, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 이용 상태는 '학원'으로 확인되며, 상업용 건부지로 이용 중인 대체로 정방형의 토지 위에 건축되어 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 기타 환경

본건이 속한 준주거지역은 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하여 차량 접근성이 좋고 가시성이 확보됩니다.

공부상 가축사육제한구역(주거밀집지역), 연구개발특구 등의 지정이 있으나, 이는 해당 용도(근린생활시설, 학원)의 이용에 미치는 영향은 미미합니다.

외부 정보 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육시설 중심의 안정적인 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

3. 경매 권리 및 특이사항 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 채무자 소유의 부동산에 설정된 담보권 실행을 위한 '부동산 임의경매' 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)이므로 복잡한 채무 관계에 얽힌 강제경매보다는 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 매각대상(토지/건물 일괄매각)을 안전하게 인수할 수 있을 것으로 사료됩니다.

다만, 임차인 여부는 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 임대차 관계의 불확실성: '임대관계 미상'이므로 현황조사서 및 임차인 진술 등을 통해 임차인 유무, 보증금액, 대항력 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

2) '튼상가' 이용 현황: 본건(501호) 외 502호, 503호, 504호는 내부적으로 경계벽 없이 '튼상가'로 이용 중인 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서에 따르면 이러한 현황은 당해 물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미하다고 평가되었으나, 향후 호실별 개별 매매 또는 임대 시 원상복구 문제(비용 발생)가 발생할 수 있습니다.

3.3. 기타 특이 사항

집합건축물대장상 건축물현황도면에 따라 대상을 확정하고 감정평가된 물건으로, 면적 상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

502호, 503호와 함께 '튼상가'로 이용 중인 점을 고려할 때, 현 임차인(학원)이 전체 호실을 사용하고 있을 가능성이 높습니다. 학원 운영의 계속성이 유지된다면 임대 수익 측면에서 긍정적이나, 개별 호실 임대 시에는 상기 2)번 리스크를 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근의 준주거지역 내 상가로, 학원/병원/전문직 사무실 등의 업종에 유리한 입지입니다. 풍부한 배후 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

우수한 교통 환경: 왕복 4차선 도로에 접하여 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다.

명료한 권리 관계: 임의경매 사건으로 권리분석상 큰 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 전북 혁신도시 내 안정적인 상권을 형성하고 있는 초등학교 인근의 근린생활시설로서, 현황 '학원'으로 이용 중인 점을 볼 때 교육 관련 시설 투자에 매우 적합합니다. 감정가 365,000,000원은 토지 면적(약 19평)과 건물 면적(약 46평)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 유찰 시 투자 매력은 더욱 높아질 것입니다.

다만, '튼상가' 이용에 따른 잠재적 원상복구 비용 및 임차인 현황 파악은 필수적인 선행 작업입니다. 학원 및 교육 시설 투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 물건으로 추천됩니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계