나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30886 [1] 전북특별자치도 진안군 성수면 용포리 산58 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 진안군 성수면 용포리 소재 '하회마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 분묘, 일부 개간된 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 소형차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로
보아 제반교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 임야 및 일부 도로, 분묘 상태임.

인접 도로상태

본건 동측 일부가 소폭의 비포장 도로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(농림지역), 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 1000m[말,
양(염소 등),사슴,젖소,소 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12
-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지
(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도
법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 일부 지상에 별지 '사진용지'와 같이 연고 미상의 분묘 수기가 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록 및 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로 및 분묘 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

1. 지상에 분묘 수기 소재
2. 공부상 지목은 임야이나 현황 일부 도로 및 분묘 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경30886 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 성수면 용포리 산58

용도: 임야

감정가: 177,401,600원

토지면적: 110,876.00㎡ (약 33,559.79평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

매각 대상: 기타

2. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 전북특별자치도 진안군 성수면 용포리 '하회마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 분묘, 일부 개간된 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 대상 물건까지 소형 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편임.

* 토지 현황: 부정형의 토지로서, 임야 및 일부 도로, 분묘 상태임. 동측 일부는 소폭의 비포장 도로 상태임.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한 1000m, 500m), 임업용산지(보전산지, 준보전산지), 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따름.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

- 소유권 보존 (김종학, 1970-04-24)

- 소유권 이전 (김민호 외 1명, 2007-12-12)

- 2번 김관수 지분 전부 이전 (주식회사 제주, 2024-03-08, 임의경매 2023타경30480)

- 4번 주식회사 제주 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 이전청구권가등기 (이창식, 2024-10-08, 매매예약, 인수)

- 임의경매 (주식회사 제주, 2025-02-12, 말소기준권리, 공유물분할을 위한 경매개시결정 2025타경30886)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음으로 명시되어 있음.

* 인수되는 권리: 이창식 명의의 이전청구권가등기(매매예약)는 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

* 임차인 현황: 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

* 공유물분할 경매: 여러 공유자가 공동으로 소유하고 있는 재산을 분할하기 위해 진행되는 경매임.

4. 상권분석

* 주변 토지 이용: 주로 임야, 분묘, 일부 개간된 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성과는 거리가 있음.

* 개발 가능성: 토지이용계획상 다수의 제한이 있고 현황도 임야 및 분묘 상태이므로, 직접적인 상업적 개발 가능성은 매우 낮음.

5. 생활정보

* 본 물건은 농림지역의 임야로, 일반적인 주거지나 상업시설과는 거리가 멀어 생활 편의시설 접근성이 매우 낮음.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 지상에 연고 미상의 분묘 수기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있음.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 임야이나 현황 일부가 도로 및 분묘 상태로, 향후 토지 이용 및 관리에 혼란을 야기할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 산지 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따름.

* 공유물 분할로 인한 소유권 분쟁: 공유물 분할 경매 절차 자체가 소유권 분쟁 해결을 위한 것이나, 경매 후에도 추가적인 이해관계가 발생할 수 있음.

* 인수되는 가등기: 이창식 명의의 이전청구권가등기가 인수될 경우, 해당 가등기의 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 임야로서, 다수의 분묘가 소재하고 지목과 현황이 상이하며, 여러 법적 제한사항이 존재하는 복합적인 물건입니다. 특히 분묘기지권 성립 가능성과 인수되는 가등기 등 권리관계 분석 및 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 향후 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 전망임.

* 공유물 분할 경매를 통해 단독 소유권을 확보하여 토지를 명확하게 관리하고 이용할 수 있는 기반을 마련할 수 있음.

* 다만, 분묘 이장, 법적 분쟁 해결, 가등기 관련 절차 등 추가적인 비용과 시간 투입이 불가피하므로 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,401,600원

위에서 언급된 분묘 문제, 지목과 현황의 차이, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 인수될 수 있는 가등기 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 추가적인 제반 비용을 감안하여 감정가 이하 또는 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.