나이스옥션 법원경매 전주 2025타경529 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 ""송천초등학교"" 북동측 인근에
위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은
무난한 편입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 제4층 제401호로서,
외벽: 화강석판재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 화강석물갈기 및 타일 등 마감,
창호: 새시창입니다.

이용상태

공실입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 35m, 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔내고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(송천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주중학교)<교육환
경에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 480, 4층 401호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 전주지방법원 2025타경529 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 건물의 감정가는 276,000,000원입니다.

토지 면적은 52.93㎡ (약 16.01평)이며, 건물 면적은 126.10㎡ (약 38.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 1995년 9월 5일 사용 승인되었습니다.

주요 용도는 제1종 근린생활시설이며, 제2종 근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능합니다.

건물은 총 지하 1층, 지상 6층 중 4층 401호입니다.

현재 현황 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, "송천초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

동측 약 35m, 남측 약 8m, 서측 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 대로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 송천초등학교, 전주중학교, 솔내고등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매 신청 채권자는 송천신용협동조합입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 9일에 등기된 송천신용협동조합의 근저당권(216,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 567,583,982원입니다.

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2008-09-08

* 대항력: 있음

* 비고: (별도 정보 없음)

* 주

* 보증금: 158,400,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2003-07-31

* 대항력: 있음

* 비고: (별도 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 전주시 덕진구 송천동의 노선상가지대에 위치한 상업지역 내의 근린생활시설입니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능하며, 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

초등학교 인근에 위치하여 안정적인 소비층 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 송천초등학교, 전주중학교, 솔내고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 편의시설: 상가지대 특성상 주변에 다양한 편의시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주 임차인이 158,400,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 김 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 해당 임차인의 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 현재 공실: 물건은 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 명도 및 임차 맞추기 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동의 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 송천초등학교 인근으로 유동인구 및 배후 수요가 뒷받침될 수 있는 지역입니다. 교통 접근성이 양호하며, 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인(주 , 김 )의 존재입니다. 특히 주 임차인의 보증금 규모를 고려할 때, 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수들을 신중하게 검토해야 합니다. 현재 공실 상태인 점은 잠재적 리스크와 동시에 즉시 활용 가능한 기회로 볼 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 전주 송천동 상업지역 내 위치하여 상권의 안정성이 기대됩니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 자가용 접근성이 모두 우수합니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 공실 상태: 명도 완료 시 즉시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 276,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 주 의 보증금 158,400,000원을 고려할 때, 실제 입찰 시 명도 비용 및 잠재적인 보증금 인수 부담을 감안해야 합니다.

현재 공실 상태인 점도 감안하여, 시장 상황, 주변 시세, 권리관계 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 감정가의 80% 수준에서 시작하여 임차인 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정한 것이며, 실제 인수해야 할 보증금이 있다면 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.