나이스옥션 법원경매 전주 2025타경535 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 729-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전주시 덕진구 우아동3가 소재 ""우아한시티아파트"" 남측 인근에 위치하며,
부근은 정비된주택지대로 단독주택(다가구포함) 및 아파트단지·근린생활시설 등이 혼
재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형토지이며, 단독주택(다가구주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-08-03)(접합), 가축사육
제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(동신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동양유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 3층으로,
외벽: 적벽돌치장쌓기 등 마감,
내벽: 몰탈위페인트, 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판 및 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

이용상태

1층: 다가구주택(4가구)
2층: 다가구주택(4가구)
3층: 다가구주택(4가구)
옥탑1층: 계단실.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 민간임대주택등기: 본건 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라
임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을
준수해야 하는 민간임대주택입니다.

물건 비고

1. 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경535 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동3가 729-10

* 용도: 단독주택 (다가구주택)

* 감정가: 627,957,960원

* 토지면적: 297.50㎡ (약 90평)

* 건물면적: 465.30㎡ (약 141평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 전주시 덕진구 우아동3가에 위치하며, "우아한시티아파트" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 정비된 주택지로 단독주택(다가구 포함) 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(동신초등학교, 동양유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2014-07-25 접수, 부안수산업협동조합 근저당권 (234,000,000원).

* 경매개시결정: 갑5, 2025-02-10 접수, 부안수산업협동조합 임의경매 (184,877,746원).

* 총 채권액: 676,500,000원.

* 임차인 현황:

총 14명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 확인됩니다.

이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

아래는 주요 임차인 정보이며, 개인정보 보호를 위해 이름은 마스킹 처리되었습니다.

* 고영범: 보증금 60,000,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-03, 배당 2025-02-26, 대항력 없음.

* 구한얼: 보증금 60,000,000원, 전입 2022-11-15, 확정 2022-10-04, 배당 2025-02-19, 대항력 없음.

* 기경태: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-01-22, 확정 2021-01-18, 배당 2025-03-05, 대항력 없음.

* 박종선: 보증금 40,000,000원, 전입 2020-12-22, 확정 2020-12-22, 배당 2025-03-27, 대항력 없음.

* 손정우: 보증금 40,000,000원, 전입 2023-08-23, 확정 없음, 배당 2023-08-23, 대항력 없음.

* 정성현: 보증금 40,000,000원, 전입 2021-06-28, 확정 2021-04-30, 배당 2024-10-07, 대항력 없음.

* 정성현: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-06-28, 확정 2021-06-08, 배당 2024-10-07, 대항력 없음.

* 정용민: 보증금 45,000,000원, 전입 2021-08-17, 확정 2021-08-17, 배당 2024-05-16, 대항력 없음.

* 주민우: 보증금 45,000,000원, 전입 2021-08-17, 확정 2021-08-17, 배당 2024-05-16, 대항력 없음.

* 최민아: 보증금 50,000,000원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-11-15, 배당 2024-01-03, 대항력 없음.

* 최영환: 보증금 0원, 전입 2021-09-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 47,500,000원, 전입 2018-10-08, 확정 2018-09-12, 배당 2024-01-09, 대항력 없음.

* 홍원희: 보증금 50,000,000원, 전입 2020-02-07, 확정 2020-02-07, 배당 2024-09-20, 대항력 없음.

* 주의사항:

특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황상 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 권리분석 시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

건물은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대 의무기간 및 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 별도의 상업 시설이 집중된 상권으로 보기는 어려우나, 지역 내 주거민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 '융성주택'(730-4번지)으로, 본건(729-10번지)과는 지번이 다르며 주택 유형(연립)도 상이합니다. 따라서 해당 정보를 직접적인 시세 비교에 활용하기에는 제약이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 가능한 수준이며, 차량 접근도 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 동신초등학교, 동양유치원 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 정비된 주택지로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '대항력있는 임차인' 문구와 임차인 현황의 '대항력 없음' 간의 불일치: 현황 상 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 민간임대주택 의무 임대기간 및 임대료 규제: 해당 물건이 민간임대주택으로 등록되어 있다면, 임대 사업자로서 일정 기간 동안 임대 의무를 이행해야 하며 임대료 증액에도 제한이 있을 수 있습니다. 이는 매수인의 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 총 채권액(676,500,000원)이 감정가(627,957,960원)를 초과하고 있습니다. 이는 시세 하락 시 추가적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 우아동에 위치한 대규모 단독주택(다가구주택)으로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 상 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 실제 임차인 현황 간의 차이, 민간임대주택 관련 의무 사항, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 면적을 바탕으로 한 다가구주택으로서의 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 확인되어, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 주거 환경이 비교적 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 627,957,960원

* 본 물건은 '대항력 있는 임차인' 관련 주의사항이 있으나, 임차인 현황표 상 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수할 보증금이 0원입니다.

* 주변 연립주택(730-4번지)의 최근 매매가는 6천만원 ~ 1억원 수준으로, 이는 본건(다가구 단독주택)과는 주택 유형 및 면적에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 따라서, 감정가(약 6.28억원)를 기준으로 하되, '대항력있는 임차인' 문구에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 리스크를 반영한 신중한 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. (예상 입찰가 범위: 약 5.65억 ~ 6.28억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.