나이스옥션 법원경매 전주 2025타경469 [1] 전라북도 완주군 상관면 용암리 340-9 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경469 [1] 전라북도 완주군 상관면 용암리 340-9 근린생활시설 경매

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전주지방법원 경매5계 2025타경469 | 소재지: 전라북도 완주군 상관면 용암리 340-9 | 감정가: 115,693,500원 | 최저가: 56,690,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 전주지방법원 2025타경469 (1) - 근린생활시설 (완주군 상관면 용암리)

1.1. 물건 개요

소재지: 전라북도 완주군 상관면 용암리 340-9

용도: 근린생활시설 (현황 주택 및 창고)

사건번호: 전주지방법원 2025타경469 (1)

감정가: 115,693,500원

토지면적: 678.00㎡ (약 205.10평)

건물면적: 194.25㎡ (약 58.76평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 상관면 용암리 소재 "남관초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 축사 등이 혼재하는 국도 주변 농촌 지대입니다.

교통 상황은 소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 무난합니다.

다만, 본건 토지(기호1, 기호3)는 남측으로 폭 약 3미터 도로에 접한 것으로 공부상 되어 있으나, 실질적인 통행이 불가한 상태이며, 인접 토지의 일부(상관면 용암리 340-12, 340-3 등)를 통하여 출입하고 있어 주의가 필요합니다.

토지 이용계획상 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한) 및 소하천구역/소하천예정지(한지골천)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 서OOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

가장 큰 권리상 리스크는 '법정지상권 성립 여지'입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 및 건물 전체의 가치와 활용도가 크게 달라지므로, 전문가의 면밀한 분석과 판단이 필수적입니다.

매각 조건은 '토지 및 건물 일괄매각'입니다.

제시외 물건 중 건물 지붕의 태양광 시설(약 19.2Kw)은 일괄매각에 포함됩니다.

하지만, 목록 1 토지 지상에 위치한 이동 가능한 비닐하우스(골조)는 매각에서 제외됩니다.

건물 공부상 용도는 '제조업소'로 되어 있으나, 현재 '주택'으로 이용 중인 현황상의 차이가 있습니다. 이는 양성화(용도변경) 여부 및 건축법상 제재 가능성을 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 주변의 국도 인근에 위치하며, 주된 용도는 근린생활시설이나 현황은 주택 및 창고로 사용 중입니다.

인근에 남관초등학교가 있으나, 상권을 형성하는 중심지는 아니며, 농업 및 주거 목적의 시설이 주를 이룹니다.

토지 면적이 약 205평으로 넓고 계획관리지역이므로, 현 주거용도 외에 농촌 관련 시설, 창고, 소규모 제조장 등으로의 전환 가능성은 있습니다. 다만, 가축사육제한구역인 점을 감안해야 합니다.

1.5. 생활정보

주거용으로 이용 중이며, 기본적인 전기, 위생, 난방 설비가 되어 있습니다.

건물 지붕에 설치된 태양광 전기 설비(약 19.2Kw)가 포함되어 있어, 전기 요금 절감 등 실질적인 이득을 취할 수 있습니다.

주변에 초등학교가 있어 학군 접근성은 양호하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 무난합니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 가장 핵심적인 리스크입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 소유권자는 건물 사용료만 받을 수 있고 건물 철거는 어렵습니다.

도로 접근성: 도로 미개설로 인해 인접 토지의 일부를 통해 통행하는 상황입니다. 이는 사실상 맹지에 준하는 상태로, 토지 이용 및 향후 매각 시 치명적인 단점으로 작용할 수 있습니다. 해당 인접 토지 소유자와의 통행권 확보(지상권/지역권 설정 또는 매입)가 필요할 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 제조업소이나 현황 주택으로, 추후 적발 시 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 시설: 감정평가서상 주위에 축사가 소재한다고 명시되어 있어, 환경적 쾌적성(냄새, 소음 등) 저해 요인이 될 수 있습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과, 현 주소 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나 축사가 존재하는 농촌 지대 특성을 고려해야 합니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 약 205평의 넓은 토지 면적(계획관리지역)과 주거 및 창고로 이용 가능한 건물, 그리고 태양광 발전 시설이 포함된 장점이 있습니다.

하지만, '법정지상권'의 성립 가능성과 '도로 미개설'로 인한 출입 문제(사실상의 맹지)라는 두 가지 치명적인 권리 및 지리적 리스크를 안고 있습니다.

특히 도로 문제는 토지의 가치를 현저히 하락시키는 요인이므로, 입찰 전 인접 토지 소유자와의 통행권 협의 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

종합적으로 높은 수준의 권리 분석 및 현장 조사가 요구되는 물건으로, 초보 투자자에게는 권하지 않으며, 법정지상권 및 도로 문제 해결에 대한 명확한 전략을 가진 전문 투자자에게 적합합니다.

1.8. 투자 포인트

계획관리지역 내 넓은 토지(205.10평)를 확보하여, 주거 외 다양한 용도로 활용 가능성 모색.

일괄매각에 포함된 태양광 발전 시설로 인한 추가 수익 또는 주거 비용 절감 효과 기대.

법정지상권 및 도로 문제를 해결할 경우, 감정가 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있는 하이 리스크-하이 리턴(High Risk - High Return) 물건.

농촌 주택 및 창고, 소규모 작업장 등으로의 실사용 목적으로 접근 가능.

법원 정보

전주지방법원 경매5계