나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30828 [1] 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 소재 ""위양명마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주위의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건 동측으로 왕복2차선의 지방도 725호(정주천로)가 지나며, 본건까지 제반차량 접근 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 농경지 및 임지로서의 제반 교통사정은 무난한편입니다.

형태 및 이용상태

기호1,3 : 부정형 완경사지로서 조사시점 현재 대지조성사업이 진행되던 중 중단된 상태입니다.
기호2 : 부정형 급경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.
기호4 : 부정형 완경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.
기호5,6 : 부정형 평지로로서 현황 ‘전’으로 이용 중입니다.
기호7 : 부정형 급경사지로서 현황 ‘조림’으로 이용 중입니다.
기호8 : 부정형 완경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1,3,5,6은 동측으로 소로(왕복2차선)에 접하며, 기호2,4,7,8은 ""맹지""입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
계획관리지역(계획관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호2:
농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 1000m[말,양(염소 등),사슴,젖소,소 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호3 :
보전관리지역(보전관리지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호4:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호5:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호6:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>












기호7:
농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호8:
계획관리지역(계획관리지역) , 농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호2,,4,7,8 지상 및 기호3의 일부지상에 소나무, 기타 자연생 입목이 소재합니다.

공부와의 차이

기호1 : 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 대지조성사업 진행 중인 토지입니다.
기호2 : 공부상 지목은 ""임야""이며, 북동측 일부분이 개간되어 있습니다.
기호3 : 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 대지조성사업 진행 중인 토지입니다.
기호5,6 : 공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 ""전""입니다.
기호7 : 공부상 지목은 ""임야""이며, 동남측 일부분이 개간되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : ---

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)
3. 2025. 11. 25.자로 진성건설 대표 김진영으로부터 공사대금채권 금 440,000,000원의 유치권 신고서[도급인:(주)다원사랑, 수급인:진성건설]가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함(신청채권자로부터 2025. 12. 3.자 유치권 배제신청서가 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경30828 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1

용도: 전 (농지)

감정가: 2,314,731,300원

토지면적: 290,852.00㎡ (약 87,987평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협)

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명 필요, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각 (모든 토지를 함께 매각)

2. 목록1 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

3. 2025.11.25. 진성건설로부터 4.4억원의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명하며 신청채권자는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 "위양명마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변의 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 동측으로 왕복 2차선 지방도 725호선(정주천로)이 지나 교통 접근성은 양호한 편입니다. 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 농경지 및 임지로서의 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 기호 1, 3, 5, 6번 토지는 동측의 소로(왕복 2차선)에 접하나, 기호 2, 4, 7, 8번 토지는 도로에 접하지 않은 맹지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 12월 10일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을4)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 유치권: 진성건설로부터 공사대금 440,000,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명하며 채권자는 유치권 배제를 신청한 상태입니다. 입찰 전 유치권 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 등기부 요약: 다수의 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리인 근저당권 외 임의경매 개시결정(농협은행, 2025.01.24.)이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 진안군 정천면의 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역에 위치합니다. "위양명마을" 인근에 위치하여 주거 기능과 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변 상업시설: 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* (혐오시설 검색 불가): 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색은 진행되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 농촌 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍·면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

* 교통 접근성: 본건 동측으로 지방도가 지나 차량 접근은 용이한 편이며, 인근 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 제한적으로 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 공사대금채권에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명하고 배제 신청이 있는 상태이므로 입찰 후 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지(전)에 해당하므로, 낙찰자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 계약이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 기호 2, 4, 7, 8번 토지는 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용에 상당한 제약이 따르며 향후 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 각 필지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(200m, 500m, 1000m 등), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 제한이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 있습니다.

* 개발사업 중단: 기호 1번과 3번 토지는 대지조성사업이 진행되다 중단된 상태로, 추가적인 개발이나 토지 이용 시 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 등기 내용: 다수의 소유권 이전 및 다양한 권리 관계가 등기부등본에 확인되어, 권리 분석에 세심한 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 진안군에 위치한 대규모 농경지 및 임야로, 감정가는 약 23.1억원입니다. 일괄매각 대상이며, 맹지, 유치권 신고, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 맹지인 토지들이 상당 면적을 차지하고 있으며, 다양한 법적 제한으로 인해 토지 이용 계획 수립에 신중함이 요구됩니다. 유치권의 경우 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토 및 해결 과정이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 약 29만㎡에 달하는 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있다는 점이 잠재적 투자 포인트입니다.

* 개발 가능 지역 포함: 계획관리지역으로 지정된 일부 필지는 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농업/임업 목적 투자: 농지 및 임야로서, 농업 또는 임업 활동을 목적으로 하는 투자자에게는 적합할 수 있습니다.

* (주의사항) 본 물건은 다수의 위험 요소를 가지고 있으므로, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 법률 및 행정 검토가 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,314,731,300원입니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가 및 시장 상황, 그리고 본 물건이 가진 다양한 위험 요소(유치권, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 권리 관계의 명확한 확인, 개발 가능성 및 제약 조건에 대한 심층 분석, 그리고 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다. 제시된 감정가를 참고하되, 상기 위험 요인들을 반영하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.