나이스옥션 법원경매 전주 2025타경652 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 소재 ""관동마을"" 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지, 펜션 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 2필 일단의 부정형 토지로 현황 ""근린생활시설 부지""임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

기호(1),(3) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로(기호(2))에 접하고 있으며, 현황 인접지(1053-12
번지) 경유하여 진출입하고 있음.
기호(2) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>,
영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호(1),(3)지상에 후첨 ""지적개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(1),(3)의 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""근린생활시설 부지""임.
기호(2)의 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각
목록1~3: 농지취득자격증명 필요

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경652 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,202,590,500원

* 토지면적: 1189.00㎡ (약 359.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 633.45㎡ (약 191.63평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 무진장축산업협동조합 (추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 소재 "관동마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 펜션 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1),(3) 토지는 2필 일단의 부정형 토지로 현황 "근린생활시설 부지"이며, 기호(2) 토지는 부정형 토지로 현황 "도로"입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1),(3) 토지는 북서측으로 현황 폭 약 3m 내외의 포장도로(기호(2))에 접하고 있으며, 현황 인접지(1053-12번지)를 경유하여 진출입하고 있습니다. 기호(2) 토지는 본건이 현황 도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역), 관광특구, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지입니다.

* 주변 시설: 주변은 주거시설 및 관광 관련 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 (2021-11-10, 근저당권, 무진장축산업협동조합, 금230,400,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 농업회사법인유한회사정원 (2021-11-10)

* 근저당: 무진장축산업협동조합 (2021-11-10, 230,400,000원), 강경순 (2022-05-31, 65,000,000원), 강경순 (2022-06-27, 45,000,000원), 강경순 (2023-06-01, 32,000,000원)

* 지상권설정: 무진장축산업협동조합 (2021-11-10, 말소)

* 압류: 익산세무서장 (2022-12-16), 무주군 (2024-11-25)

* 소유권이전청구권가등기: 양태식 (2023-05-02)

* 가압류: 대야 (2024-01-19, 44,590,778원)

* 임의경매: 무진장축산업협동조합 (2025-04-16, 220,350,468원) - 본건 경매

* 토지 등기부 채권 총액: 416,990,778원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사정원 (2001-01-01 00:00:00+08:27:52 BC) - (주의: 등기부상 날짜 오류 가능성 있음)

* 가압류: 양태식 (2023-12-04, 550,000,000원), 무진장축산업협동조합 (2023-12-28, 155,133,266원), 대야 (2024-01-19, 44,590,778원)

* 강제경매: 양태식 (2024-03-25, 621,467,047원) - (2번 가압류의 본압류)

* 건물 등기부 채권 총액: 749,724,044원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 항상 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 용도: 근린시설로 신고되어 있으며, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재력: 무주 지역의 관광 특성을 활용한 상권 활성화 가능성을 고려할 수 있습니다. 지역 주민을 위한 근린생활시설 또는 관광객 대상 시설로의 운영이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 관동마을 내에 위치하며, 주거시설 및 펜션 등과 인접해 있습니다.

* 편의시설: 무주군 설천면 소재지에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록1~3(토지)은 농지이므로, 매수 시 관할 시.구.읍.면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록1,3은 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "근린생활시설 부지"이고, 목록2는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "도로"입니다. 이는 토지 이용 및 건축 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

* 미완공 건물: 목록4는 현황 사용승인이 나지 않은 미완공 상태의 건물로, 일반 건축물대장에 미등재되어 있습니다. 이는 추가 공사 비용 발생, 하자 위험, 건물 등기 및 사용 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

* 도로 상태: 목록2(도로)는 콘크리트 포장 아래 토석이 유출된 상태로, 도로로서의 기능 유지 및 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 기호(1),(3) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 점유 관계가 드러날 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류, 가등기가 설정되어 있으며, 중복병합사건, 공동담보 물건이므로 경매 절차 및 권리 관계 확인에 더욱 주의가 필요합니다. (다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 말소 대상입니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 무주군 설천면 관동마을에 위치한 근린시설 부지 및 미완공 건물로, 총 감정가는 12억 원대입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 공부상 지목과 현황 불일치, 미완공 건물, 농지취득자격증명 필요, 도로 상태 불량 등 행정적, 법적, 물리적으로 복잡하고 잠재적인 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 무주 지역의 관광 산업 연계 가능성: 무주의 관광 자원을 활용한 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각을 통한 개발 효율성: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 전체 부지를 통합적으로 개발하거나 활용하기에 유리합니다.

* 비교적 명확한 권리 인수 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 관련 위험은 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 권리 분석 외에도 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 물건의 현황(미완공 건물, 도로 상태, 지목 불일치 등) 및 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 명도 관련 비용 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰되나, 본 물건의 특수성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 추가 비용 등을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 총 채권액(약 11.67억 원) 및 감정가(12.03억 원)를 참고하되, 각종 리스크 요소를 고려한 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.