나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31083 [1] 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 1930 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 무주군 안성읍 장기리 소재 "안성농공단지" 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 공장 등으로 구성되어 있으며, 산업단지로서 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 북측으로 왕복2차선의 ‘진성로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1 및 기호1 일단지이며, 사다리형 완경사로서 "공업용"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선에 접하며, 남측 및 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역 , 산업개발진흥지구(2024-12-27) , 지구단위계획구역(2024-12-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-12-27)(접합) 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 농공단지(2024-12-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 기호2 : 계획관리지역 , 산업개발진흥지구(2024-12-27) , 지구단위계획구역(2024-12-27) 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 농공단지(2024-12-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 대문 1식, 화단 1식, 다수의 조경수가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 : 철골조 및 조적조 판넬지붕 2층 공장으로(사용승인일 : 1994.04.01.,) 외벽 : 판넬 및 일부 황토 등 마감 내벽 : 판넬, 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창임. 기호4 : 조적조 슬래브지붕(위 강판지붕) 2층 사무실로서(사용승인일 : 1994.04.01) 외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 , 타일 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

기호3 : 공장으로, 식당, 숙소 등으로 이용 중임. 기호4 : 공부상 용도는 사무실이며, 현황은 식당, 사무실, 창고, 숙소 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호3 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 공조설비, 소화전설비되어 있으며, 기숙사부분은 전기판넬에 의한 난방설비 되어 있습니다. 기호4 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물 부합물, 종물로서 ㉠다용도실, ㉡현관, ㉢현관, ㉣지붕, ㉤보일러실 및 창고, ㉥현관, ㉦취사구조물, ㉧관정(제3자소유) 등이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : ---

물건 비고

일괄매각. 기계기구 및 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

2.

사건번호: 전주지방법원 2025타경31083 (1)

2.

소재지: 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 1930

2.

용도: 공장

2.

감정가: 2,649,493,240원

2.

면적:

토지: 4701.10㎡

건물: 1920.58㎡ (제시외 건물 161.20㎡ 포함)

2.

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

2.

경매 구분: 부동산임의경매

2.

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2.

특이사항: 유치권, 대항력있는임차인

2.

주의사항: 일괄매각. 기계기구 및 제시외 건물 포함 (단, 감정서 상 일부 기계기구는 매각 제외)

2.

1.2. 면적 상세

2.

토지 면적: 4701.10㎡ (약 1422.68평)

2.

건물 면적:

주요 건물 면적 합계: 1920.58㎡ (약 581.27평)

(건물 1: 1677.58㎡, 건물 2: 243㎡)

제시외 건물 면적: 161.20㎡ (약 48.70평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 2081.78㎡ (약 630.0평)

2.

입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 소재 "안성농공단지" 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로 공장 등이 밀집되어 있어 산업단지로서 주위환경은 무난한 편입니다.

2.

교통 상황: 본건 북측으로 왕복 2차선의 ‘진성로’가 지나고, 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.

인접 도로 상태: 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 남측 및 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.

2.2. 지역 지구 및 토지 이용 계획

2.

본 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 사방지, 농공단지로 규제 및 관리되고 있습니다.

2.

2.3. 주변 시설

2.

본건이 위치한 안성농공단지는 다양한 제조 및 생산 시설이 밀집된 산업단지입니다.

2.

주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 공업 활동을 지원하는 기반 시설이 주로 분포합니다.

2.

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

말소기준권리: 2021년 2월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을19) 입니다.

2.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

2.

인수되는 권리: 없음

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-20

대항력: 있음

비고:

2.

* 임차인: 농업회사법인주식회사대가야

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-29

대항력: 없음

비고:

2.

* 임차인: 오

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-07

확정일자: 2022-01-07

대항력: 없음

비고:

2.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

2.

* 임차인: 토미주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

2.

인수 보증금 합계 (본 보고서 작성 기준): 0원

2.

3.3. 특수 권리 분석

2.

유치권: 본건 건물 외벽에 '유치권 행사중' 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 현재 신청채권자는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 낙찰자는 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

2.

상권분석

2.

4.1. 단지 내 위치

2.

본 물건은 무주군 안성농공단지 내에 위치하여 산업활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.

4.2. 산업 환경

2.

주변이 유사한 업종의 공장들로 형성되어 있어 산업 클러스터 효과를 기대할 수 있으며, 관련 산업 종사자 및 기업들의 접근성이 용이합니다.

2.

생활정보

2.

5.1. 주변 편의 시설

2.

안성농공단지 내에 위치하므로, 단지 내 또는 인근 지역의 기본적인 편의시설(식당, 휴게시설 등)은 이용 가능합니다.

2.

대규모 상업 시설이나 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능한 인근 시군 지역에 소재할 것으로 예상됩니다.

2.

잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

2.

유치권: 현수막으로 주장되는 유치권의 실제 성립 여부가 불확실하며, 이로 인한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. (단, 채권자 측에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.)

2.

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 임대차 계약이 종료되지 않았다면 낙찰자가 승계해야 할 수 있습니다. (단, 본 보고서 작성 기준 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었습니다.)

2.

6.2. 물리적 리스크

2.

건물 노후화: 본건 건물은 1994년 4월 1일 사용 승인되어 약 30년이 경과한 건물로, 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

2.

6.3. 기타 리스크

2.

일괄 매각 대상 중 일부 기계기구 제외: 감정평가서상 기계기구(예: 덴탈마스크 자동생산장비 등)는 매각 대상에서 제외되므로, 실제 공장 운영에 필요한 설비는 별도 확보가 필요할 수 있습니다.

2.

종합 의견

2.

본 물건은 안성농공단지 내에 위치한 공장으로, 산업 활동을 위한 기본적인 입지 및 접근성이 양호합니다. 넓은 토지 면적과 공장 건물은 잠재적 가치가 높으나, 유치권 주장 및 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 건물 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

2.

투자 포인트

2.

산업단지 내 핵심 입지: 공장 밀집 지역에 위치하여 산업 관련 시너지 효과 기대.

2.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 사업 확장 또는 재개발 시 유리.

2.

넓은 토지 면적: 4701.10㎡의 넓은 대지는 향후 활용 가치가 높음.

2.

예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 2,649,493,240원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유치권 주장 및 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

2.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 2,100,000,000원 ~ 2,400,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.