나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31005 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 897-10 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 소재 "아중중학교" 동측 인근에 위치하는 '정도빌라 4층 403호"로서, 주위환경으로 일부 교회,근린생활시설 등도 소재하나 대체로 지 원빌라 등의 다세대주택이 주를 이루는, 아중지구단위계획구역 내 주택지대로 혈성되어 있습 니다.

교통상황

본건 빌라단지 남측으로 중소형 자동차 등의 출입 가능한 도로와 접하며, 도로망이 잘 정 비된 아중구획정리지구 내에 위치함으로 도로연계계통이나 대중교통 편의성 등으로 보아 일 반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 403호로, 외 벽 : 벽돌노출 쌓기. 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 창 호 : 샷쉬창.

이용상태

현황 "다세대 공동주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

본 세대에 기본적인 위생 및 급배수와 도시가스에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 대체로 장방형의 지세 평탄히 조성된 토지로서 출입관계 무난한 현황 "다세대 공동주택용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 정도 포장도로와 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중),소로3류(폭 8m미만)(접함),가 축사육제한구역(2023-01-23)(주거밀집지역)<가축분료의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(전주아중중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 베란다에는 경량철골조 판넬지붕 보일러실 등의 제시외 물건이 설치되어있으 며, 이 제시외 물건은 당해 구분건물에 포함하여 감정평가하였습니다. 3) 본건 안방부분 벽체일부와 베란다 창호 하단부분은 누수 등으로 수리를 요하는 상태입니다.

물건 비고

- 본건 안방부분 벽체일부와 베란다 창호 하단부분은 누수 등으로 수리를 요하는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 전주지방법원 2025타경31005 (1)

3. 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 897-10, 4층 403호

4. 건물명: 정도빌라

5. 용도: 다세대주택

6. 감정가: 48,000,000원

7. 토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

8. 건물면적: 45.68㎡ (약 13.82평)

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산임의경매

11. 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

12. 특이사항: 재매각

13. 주의사항: 안방 부분 벽체 일부 및 베란다 창호 하단 누수로 인한 수리 필요

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가에 소재하며, "아중중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위 환경으로는 일부 교회, 근린생활시설 등이 있으나, 대체로 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로 형성되어 있습니다. 본건은 아중지구단위계획구역 내에 포함됩니다.

1.1. 2. 교통상황

빌라 단지 남측으로 중소형 자동차 등의 출입이 가능한 도로와 접하고 있으며, 도로망이 잘 정비된 아중구획정리지구 내에 위치합니다. 도로 연계성과 대중교통 편의성 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 및 인접 도로

토지는 대체로 장방형의 지세가 평탄하게 조성되어 있으며, 다세대 공동주택용지로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 6m 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대 보호구역(전주아중중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 08월 04일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈의 근저당권 (채권금액: 34,500,000원)입니다.

1.2. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 주식회사오케이대부캐피탈: 보증금 2,300,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 황충인: 보증금 40,000,000원, 차임 0원. 2024년 04월 24일 전입, 2025년 06월 09일 배당신고. 대항력 없음.

* 참고: 임차인 황충인은 2025년 06월 09일 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였으나, 2026년 01월 05일 해당 신청을 철회하였습니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

1.2. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

본 물건은 전주시 덕진구 우아동2가의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 일부 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 아중지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 상업시설이 밀집한 중심 상권과는 다소 거리가 있어, 상업 활동보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거환경

본건은 조용한 주택가에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 2. 교육환경

인근에 아중중학교가 있어 자녀들의 통학이 용이하며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다. (상대 보호구역)

1.4. 3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 물건

본건은 이전 경매 절차에서 매각되지 못하거나 기타 사유로 인해 다시 경매에 나온 물건입니다. 이러한 경우, 이전 유찰 사유를 면밀히 파악하고 추가적인 점검이 필요합니다.

1.5. 2. 건물 상태 하자

건물의 안방 부분 벽체 일부와 베란다 창호 하단 부분에 누수로 인한 수리가 필요한 상태입니다. 이는 명도시 또는 거주시 추가적인 수리 비용 발생을 야기할 수 있습니다.

1.5. 3. 제시외 물건

베란다에 보일러실 등 제시외 물건이 설치되어 있으나, 이는 감정평가 시 포함되어 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 우아동2가에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 특히, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 권리 관계를 단순하게 합니다.

하지만 재매각 물건이라는 점과 안방 및 베란다 누수로 인한 수리 필요 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 48,000,000원이지만, 물건의 현 상태와 재매각 이력을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경 및 교통 여건.

* 아중중학교 등 교육 시설 인접.

* 인수할 임차인 보증금 없음.

* 아중지구단위계획구역 내 관리되는 지역.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 48,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 정도빌라 (동일 건물, 45.68㎡, 3층): 2026년 04월 27일, 45,000,000원

* 허브빌A동 (유사 건물, 54.73㎡, 2층): 2026년 01월 19일, 46,000,000원

* 허브빌A동 (유사 건물, 54.73㎡, 2층): 2026년 06월 22일, 46,500,000원

분석:

본건 건물 면적 45.68㎡는 동일 건물인 '정도빌라'의 2026년 4월 거래가 45,000,000원과 유사합니다. 감정가 48,000,000원은 최근 시세 대비 소폭 높게 책정된 것으로 보이며, 안방 벽체 및 베란다 누수로 인한 수리 비용(추정 100만~300만원)과 재매각 물건이라는 점을 감안해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 현 시세 및 물건 상태를 고려한 합리적인 입찰가 범위는 42,000,000원 ~ 46,000,000원으로 예상됩니다. 경쟁 상황에 따라 44,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 입찰을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.