나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30959 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 884-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 소재 '아중중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다가구주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 단독주택(다가구주택) 부지임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(20
23-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주아중중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1~3층 : 다가구주택(각 5가구)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 2)상부에 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 별지 '사진용지'와 같이 기호 2)내부 일부가 바닥부분이 철거되어 복층 형태로 이용중인 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
대항력있는 임차인들 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경30959 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이단비 (참고: 등기부 요약상 강제경매 채권자는 이단비로 기재되어 있음)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 884-3

신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 (우아동2가)

용도: 다가구주택

감정가: 587,372,000원

토지면적: 253.00㎡ (약 76.53평)

건물면적: 424.95㎡ (약 128.57평)

건축면적: 147.05㎡ (약 44.50평)

건물 층수: 지상 3층

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2002년 7월 10일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 대항력있는 임차인 및 인수되는 권리 다수 존재.

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 소재 '아중중학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건은 다가구주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성, 빈도수 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 전주아중중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2023년 10월 30일 접수된 농협은행의 가압류 (전주지방법원 2023카단13356) 입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 소멸되고, 후순위 권리들도 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부 을구 순위 3, 4, 5번의 전세권설정등기 (한국도로공사, 합계 180,000,000원)

* 건물 등기부 을구 순위 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12번의 주택임차권등기 (한국토지주택, 노다정, 박영민, 방소영, 김민혁, 하현진, 김해인)

* 총 인수되는 보증금 (물건명세서상): 860,000,000원 (임차인 이현주 제외)

* 임차인 현황:

* 김민혁: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-06-17, 확정 2022-05-25, 배당 2024-08-14, 대항력: 있음

* 김해인: 보증금 70,000,000원, 전입 2023-10-06, 확정 2023-10-06, 배당 2025-03-31, 대항력: 있음

* 노다정: 보증금 55,000,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-05-16, 배당 2024-06-05, 대항력: 있음

* 문광진: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2021-09-14, 대항력: 있음 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 박영민: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-04-22, 확정 2024-04-14, 배당 2024-08-06, 대항력: 있음

* 박영민: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-14, 배당 2024-08-06, 대항력: 있음

* 방소영: 보증금 80,000,000원, 전입 2021-08-06, 확정 2021-06-18, 배당 2024-08-08, 대항력: 있음

* 이단비: 보증금 70,000,000원, 전입 2021-05-20, 확정 2021-05-20, 배당 2025-02-21, 대항력: 있음

* 이석화: 보증금 80,000,000원, 전입 2021-05-03, 확정 2021-04-12, 배당 2025-03-17, 대항력: 있음

* 이현주: 보증금 55,000,000원, 전입 2024-02-13, 확정 2022-02-11, 대항력: 없음

* 장진하: 보증금 55,000,000원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-02-22, 배당 2025-05-21, 대항력: 있음

* 하현진: 보증금 70,000,000원, 전입 2023-06-27, 확정 2023-06-12, 배당 2025-03-19, 대항력: 있음

* 한국도로공사 (전세권): 보증금 60,000,000원, 확정 2021-12-14, 대항력: 없음 (인수되는 권리)

* 한국토지주택: 보증금 80,000,000원, 전입 2021-07-14, 확정 2021-06-23, 배당 2023-10-17, 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 선순위전세권, 위반건축물 (내역 확인 필요).

4. 상권분석

* 본 물건은 전주 '아중리' 지역에 위치하며, 주변에는 아중중학교를 비롯한 교육시설과 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 상업시설이 밀집된 지역은 아니나, 주거 생활에 필요한 편의시설은 접근 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 아중중학교가 북측 인근에 위치해 있으며, 지역 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공원/녹지: 아중호수, 아중체육공원 등 자연 친화적인 공간이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 주요 간선도로 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 막대한 인수 보증금: 총 860,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 인수되므로, 실제 매입 비용이 매우 높아집니다.

* 대항력 있는 임차인 다수: 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 위반건축물: 등기부 및 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지는 않으나, 특이사항에 언급되어 있어 실제 현황 확인 및 관련 부담 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 내부 상태: 건물 감정평가서에 일부 내부 바닥이 철거되어 복층 형태로 이용 중이라는 언급이 있어, 원상복구 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임차인: 임차인 문광진의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이로 인해 정확한 인수금액 산정에 어려움이 있으며, 인수 시 추가적인 확인 및 대응이 필요합니다.

7. 종합 의견

전주지방법원에서 진행되는 본 다가구주택 경매 물건은, 상당한 금액의 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인들의 보증금 860,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 것이 가장 큰 특징입니다. 이는 낙찰가가 아닌, 인수되는 보증금 자체만으로도 현재 감정가를 초과하는 금액입니다. 따라서 본 물건의 실제 취득 비용은 상당하며, 이를 감당하고도 추가적인 수익을 기대할 수 있는지에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 위반건축물 존재 가능성 및 내부 상태 등 추가적인 리스크 요인에 대한 현장 조사와 전문가의 자문이 적극 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 전주 아중지구의 주거 지역에 자리하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 현재 아중 지역의 부동산 시장 상황 및 개발 동향을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

* (주변 개발 호재 등 추가 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 실질적인 매입 비용은 감정가 외에 인수되는 보증금 총액 860,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 따라서 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 비용이 향후 시장 가치 및 예상 임대 수익을 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용, 그리고 인수되는 보증금 전액 상환 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것입니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.