나이스옥션 법원경매 전주 2025타경527 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경527 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매3계 2025타경527 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 2층201호 | 감정가: 522,000,000원 | 최저가: 255,780,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 전주지방법원 2025타경527 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경527 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 522,000,000원

토지면적: 64.72㎡ (약 19.58평)

건물면적: 247.92㎡ (약 75.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 채OOOOOOOO

채무자: 채OOOOOOOO

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 전라북도 전주시 완산구 경원동1가에 소재하며, 주변은 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 중심권 내 노선상가지대입니다. '풍년제과 전주본점' 동측 인근에 위치하고 있어 입지적 가치가 높습니다. 제반 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있으며 시내간선도로와 접하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층/지상 6층 건물로서, 외벽은 돌붙임 및 타일붙임, 내벽은 내부 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 본건은 현재 '애니공간' 및 '굿디자인미술학원'으로 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 층별 공동 위생설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 일단의 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심), 대로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지 조건

본건은 전라북도 전주시 완산구의 중심 상업 지역에 위치하고 있어 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 특히, 전주의 명물인 '풍년제과 전주본점' 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집한 노선상가지대입니다. 이는 유동인구가 많고 상권이 활발함을 시사합니다. 또한, 차량 접근성이 좋고 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북측으로는 폭 25미터의 넓은 도로가 접해 있어 접근성과 가시성이 우수합니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 주의사항으로 언급된 임차인의 권리 신고서상 사업자등록신청일(2022.5.9)과 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일 부재(또는 2024.7.8. 사업자등록증 신청일) 간의 차이로 인해 매수인에게 대항력 있는 임차인 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본건 취득 시 인수 또는 명도 관련 부담이 발생할 수 있는 중요한 사항이므로, 인수되는 임차인의 권리 관계를 면밀히 조사하고 법률 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

4. 상권 분석

본건이 소재한 경원동1가는 전주시의 핵심 상업 지역 중 하나입니다. 특히 풍년제과 본점과 같이 지역 명소가 인근에 위치하며, 다양한 소매점, 음식점, 학원 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 곳입니다. '애니공간'과 '굿디자인미술학원'이 운영 중인 것으로 보아 교육 관련 업종의 수요도 꾸준한 것으로 판단됩니다. 이러한 중심 상업 지구의 특성상, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 높은 배후 수요를 바탕으로 상권 내에서의 가치가 지속적으로 유지될 가능성이 높습니다.

5. 생활 정보

전주시 완산구 경원동1가는 전주의 구도심으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 도보 거리 내에 다양한 상업 시설(은행, 병원, 마트, 식당 등)이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 전주 한옥마을 등 주요 관광지와 인접해 있어 문화 및 관광 시설 이용이 용이하며, 시내 주요 기관 및 관공서 접근성도 좋습니다. 대중교통망이 잘 갖춰져 있어 시내 어디든 이동하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인의 대항력 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 부담이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

둘째, 본건의 토지이용계획상 '역사문화환경보존지역', '현상변경허가 대상구역' 등으로 지정되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 현상 변경 시 문화재청 등 관련 기관의 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 향후 건물 활용이나 리모델링에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구의 핵심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 활발한 상권을 자랑합니다. '풍년제과 본점' 인근이라는 점은 상징성과 유동인구 확보 측면에서 큰 장점입니다. 현재 학원으로 운영 중인 점 또한 상업 시설로서의 가치를 보여줍니다. 다만, 임차인 대항력 불분명 문제와 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 잘 관리할 수 있다면, 장기적으로 안정적인 수익 창출이 가능한 투자 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 전주시 중심 상업 지구에 위치하며, 전주의 대표적인 명소인 풍년제과 본점 인근으로 유동인구가 풍부합니다.

활발한 상권: 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집하여 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

안정적 운영 가능성: 현재 학원으로 운영 중이며, 향후에도 교육 시설 또는 기타 근린생활시설로의 안정적인 운영이 기대됩니다.

교통 편리성: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 이용객 및 방문객의 편의성이 높습니다.

주변 시설: 인근에 다수의 상업 시설, 편의 시설, 관광 명소 등이 있어 생활 및 문화 활동이 용이합니다.

전주 역사도심 지구단위계획 변경: 최근 전주 역사도심 지구단위계획 변경을 통해 개발 규제가 완화되는 추세(), 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 주변 시설 (검색 결과 기반)

본건은 전주 풍년제과 본점과 매우 가까운 거리에 위치하며, 이는 지역 내 높은 인지도와 상징성을 부여합니다. 또한, 전주객사(풍패지관), 전라감영 등 역사문화자원이 풍부한 지역에 속해 있습니다. 주변에는 다양한 식당, 카페, 상점, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 현재 운영 중인 학원(애니공간, 굿디자인미술학원)도 인근에 위치해 있어 교육 관련 시설 이용도 편리합니다. 검색 결과 상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

10. 참고사항

입찰 참여 전, 임차인의 대항력 성립 여부 및 권리 관계를 철저히 조사하고, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시기 바랍니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규의 제한 사항을 충분히 숙지하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

전주지방법원 경매3계