나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31108 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 682-44 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31108 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 682-44 답 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매1계 2025타경31108 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 682-44 | 감정가: 304,128,000원 | 최저가: 149,023,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 전주시 덕진구 여의동2가 답 토지 매각

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 전주지방법원 2025타경31108 (1)이며, 매각대상은 토지입니다. 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동2가 682-44 소재의 토지(답)로, 부동산임의경매를 통해 진행됩니다.

토지면적은 384.00㎡ (약 116.29평)이며, 감정가는 304,128,000원입니다. 현재 기준시점에서는 지목이 '답'이나, 실제 이용상태는 상업 및 주거나지로 활용되고 있습니다.

소유자 및 채무자는 유OOOOOOOOO이며, 채권자는 전OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 384.00㎡ (약 116.29평)

토지 지분율: 100% (384/384)

감정가: 304,128,000원 (평당 약 2,615,310원)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 우석고등학교 서측 근거리에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 소규모 근린상가가 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 전반적으로 주거 환경이 안정적인 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 관계

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. 도로 관계는 본건 서측으로 쪽구름1길, 남동측으로 쪽구름3길에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석 및 법규 검토

3.1. 매각대상 및 특이사항

본건의 매각대상은 토지 전부이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡로 순수 토지 매각 건입니다.

특이사항으로 본건의 용도는 일반주거지역에 해당하여 '농지취득자격증명' 제출이 불필요합니다. 이는 낙찰자의 편의를 높이는 장점입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역(2015-08-28), 방화지구 등을 포함하는 복합 용도 지역에 위치합니다. 특히 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어 향후 개발 시 용도 선택의 폭이 넓다는 장점이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(우석고), 절대보호구역(전북중학교)으로 지정되어 있어, 개발 시 교육 환경 보호 관련 법규 및 가축 분뇨 관리에 관한 법률상의 제한 사항을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

본건 토지는 현재 상업 및 주거나지로 이용되고 있어 개발이 용이한 상태입니다. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역의 복합 지정은 주상복합이나 근린생활시설, 다세대/다가구 주택 등 다양한 수익형 부동산 개발에 유리한 조건을 제공합니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 우석고등학교, 전북중학교 등 교육 시설이 근접하여 학군이 형성되어 있으며, 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라(소규모 근린상가, 마트 등)는 잘 갖추어진 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 사도(私道) 평가 리스크 (최대 리스크)

감정평가서에 따르면 본건 토지를 사도(개인 소유의 도로)로 보는 경우의 단가를 별도로 산정하여 토지가격을 101,376,000원으로 병기하고 있습니다. 이는 감정가(304,128,000원)의 약 33.3% 수준에 불과합니다.

만약 실제 경매 진행 시 법원에서 이 토지를 사실상 사도로 인정하게 된다면, 낙찰자는 감정가의 1/3 수준으로 토지를 취득할 위험이 있습니다. 입찰 전에 반드시 해당 토지의 사도 해당 여부 및 인근 토지와의 이용 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

5.2. 도시계획도로 해제 사항

본건 토지는 1978년 도시계획도로로 지정 고시되었으나, 2020년 7월 1일 도시계획 예정도로가 해제되었습니다. 이는 소유권 행사에 대한 공법상 제한이 해소되어 개발 가능성이 높아진 긍정적인 요소이나, 사도 리스크와는 별개로 해석해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서는 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인접 시설과의 관계 및 주변 환경 조사를 통해 묘지, 축사, 송전탑 등의 존재 여부를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 내에서 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 복합 지정된 토지로서 입지 조건, 개발 잠재력, 그리고 농취증 불요 등의 장점을 동시에 가진 매력적인 물건입니다.

그러나 본건 투자의 성패는 '사도(私道) 리스크' 해결 여부에 전적으로 달려 있습니다. 사도로 판단될 경우 토지 가치가 1/3 수준으로 하락할 위험이 있으므로, 매수 희망자는 사법적 판단에 영향을 줄 수 있는 현황 조사(인접 토지 소유자들의 동의 여부, 도로 사용 현황 등)를 철저히 진행한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 우석고, 전북중학교 인근의 안정적인 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

개발 잠재력: 일반상업지역과 제2종일반주거지역의 복합 용도 지정으로 다양한 건축물(주상복합, 상가, 주택) 개발이 가능합니다.

규제 완화: 2020년 도시계획도로 예정 해제로 인한 개발 행위 제한 해소 및 일반주거지역으로 농지취득자격증명 불요는 투자의 편의성을 높입니다.

가격 메리트: 사도 리스크가 해결되거나 사도 인정 범위가 제한적일 경우, 감정가를 기준으로 하더라도 충분한 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계