나이스옥션 법원경매 전주 2025타경615 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""전북특별자치도청"" 남측 인근에 위치하는 구분상가의 7층 건물 중
『제1층 제102호, 제7층 제701호』로서, 부근은 전주신시가지 내 각종 점포 등으로 형성된 지역으로서 상업적 성숙도가 높은
지역으로 주변환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은
대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제1층 제102호, 제7충 제701호로서
외 벽 : 화강석붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 인테리어 마감 등,
바 닥 : 인테리어 및 타일붙임 등,
창 호 : 샷시 유리창의 구조로 2016.06.22. 사용승인 된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 대체로 양호한 편입니다.

이용상태

기호1) 제1층 제102호 : 근린생활시설(현재 공실),
기호2) 제7층 제701호 : 근린생활시설(펫카페)로 각각 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 약 20미터, 10미터의 도로에 양면이 접하며 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 기호1)은 현재 공실이며, 기호2)는 임대중인 것으로 탐문조사되나 상세한 내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 현황 공실이나, 상가(상호명: 일달라 커피) 내 물건 등이 비치되어 있는 것으로 보임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경615 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1534-5 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 64.45㎡ (약 21.3평)

토지지분: 64.45㎡ (약 21.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.94㎡ (약 28.4평)

건물지분: 94.94㎡ (약 28.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

2. 물건기본정보

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 구분상가로, 주변은 전주신시가지 내 상업지역으로서 상업적 성숙도가 높은 지역입니다. 본 물건은 7층 건물 중 1층 102호이며, 현재 용도는 근린생활시설로 이용 가능합니다.

2.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도청 남측 인근에 위치하며, 전주신시가지 내 상업 중심지에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측 및 북측으로 약 20미터 및 10미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 5일 접수된 장계농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 성

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2025년 4월 17일

* 대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 성 이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 회수 및 명도 관련하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 전주시 완산구 효자동3가는 전주의 신시가지 중심 상업지역으로, 풍부한 유동인구와 높은 상업적 성숙도를 자랑합니다. 주변에는 각종 상업시설, 금융기관, 공공기관(전북특별자치도청) 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 본건 1층 102호는 현재 공실 상태이나, 상가 내부에 물건이 비치된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근은 전라북도청이 위치한 행정의 중심지이기도 하며, 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 성 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 낙찰 후 보증금 반환에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로 명확한 권리 분석과 협상이 필요합니다.

* 현황: 1층 102호는 현황상 공실이나, 상가 내부에 물건 등이 비치되어 있어 실제 점유 관계를 확인하고 명도 절차를 신중히 진행해야 합니다. (상호명 '일달라 커피' 관련 사항은 주의사항 참조)

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 신시가지의 핵심 상업지역에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 우수하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다. 그러나 대항력있는 임차인의 존재, 현황 조사서상의 특이사항 등은 낙찰 후 명도 및 금전적 리스크로 작용할 수 있는 중요한 고려사항입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주 신시가지 핵심 상업 지구에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 양호한 주변 환경: 전북특별자치도청 등 행정기관 및 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

* 건물 상태: 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 전반적인 상태는 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,100,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 대항력있는 임차인의 존재와 명도 관련 리스크를 충분히 고려하여, 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 상세한 권리 분석 및 명도 가능성 평가를 바탕으로 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.