나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1376 [1] 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 명진초등학교 남서측 인근에 위치하는 아덴펜트
하우스 1층 103호 외 3개호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔, 공원 및 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 도시철도2호선 화명역 및 시내버스정류장이 인근에
소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 1층 103호 외 3개호로서,

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 치장벽돌 마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 등.
창 호 : 샷시창호.

이용상태

근린생활시설입니다.
기호1(103호) : 공실
기호2~기호4(201호,202호,203호) : 종전상호는 ""아덴블랑제리""이나 현장조사시점 현재
영업이 중단된 상태입니다.

설비내역

공동 위생설비, 공동 급·배수설비, 기계식주차설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 공동주택, 업무시설 및 상업시설 부지 등으로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로(고가도로포함)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율:80%이하, 용적률:1000%이하),
제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역),
도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 120m),
택지개발지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기호2(201호) 및 기호3(202호) 내부의 영업설비 등이 이전된
상태입니다.

물건 비고

-근린생활시설이며, 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산서부지원 2025타경1376 (1)

1.2. 소재지: 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 1층 103호

1.3. 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 공동주택(도시형생활주택), 제2종근린생활시설 복합)

1.4. 감정가: 1,137,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

1.5. 2. 토지 지분: 10.087㎡ (약 3.05평)

1.5. 3. 건물면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

1.5. 4. 건물 지분: 53㎡ (약 16.03평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 진XXX

1.9. 특이사항: 공동담보

1.10. 주의사항: 근린생활시설이며, 현재 공실임.

1.11. 건물 정보

1.11. 1. 건물명: 아덴펜트하우스

1.11. 2. 층수: 지하 2층, 지상 23층

1.11. 3. 사용승인일: 2021년 06월 07일

1.11. 4. 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 명진초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 도시철도 2호선 화명역 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남측으로 광대로(고가도로 포함)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을4 근저당권 (진해수산업협동조합, 2,100,000,000원, 2023.05.26)입니다.

3.2. 총 채권액

* 등기부채권 총액은 2,398,580,436원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 주요 내용

* 소유권 이전: 주식회사 뉴진컴퍼니 (2023.05.26)

* 근저당: 진해수산업협동조합 (2,100,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 동문새마을금고 (168,580,436원), 광안신용협동조합 (130,000,000원)

* 압류: 북부산세무서장, 북구(부산광역시)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

* 본 건물은 아덴펜트하우스로, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 제2종근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

* 매각 대상 물건(103호)은 근린생활시설 용도입니다.

4.2. 주변 상권

* 주변은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 명진초등학교 인근에 위치합니다.

* 유사 업종 및 관련 시설의 입점 가능성이 있습니다.

4.3. 물건 이용 상태

* 본건 103호는 현재 공실 상태입니다.

* 다른 호수(201호, 202호, 203호)도 영업이 중단된 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 공원, 소매점 등 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 명진초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

* 지하철 2호선 화명역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 본건(103호)을 포함한 일부 호실이 공실 또는 영업 중단 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 과정에서 추가적인 유찰이나 재매각이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 외부 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 개발 계획이나 환경 변화 가능성은 지속적으로 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 화명동의 교통 요지에 위치한 상가 시설입니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며 상권 활성화 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액이 높아 경매 절차 진행에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 높은 접근성과 잠재적 임대 수요.

* 지역 내 생활 편의시설 및 주거 단지와의 근접성.

* 건물 자체의 현대적인 시설 및 관리 상태 (사용승인일이 비교적 최근).

* 향후 지역 상권 발전에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,137,000,000원입니다.

* 현재 공실 상태, 높은 채권 총액, 명도 관련 변수 등을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 따라서, 투자 목적, 예상 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 9억 1천만원 내외에서 초기 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사와 상세한 시장 분석을 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.