나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1192 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 422-7 1동 1층26534-6호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(3,4)는 부산광역시 사하구 덕포동 소재 부산도시철도 2호선 '덕포역' 남서측 인근에
위치하는 토지로서 부근은 전통시장 내 점포 및 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '덕포역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(3): 인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 도로(폭 약 4미터)로 이용중임.
기호(4): 인접지와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 도로(폭 약 6미터)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3): 남측 및 북측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(4): 남측 및 북측으로 폭 6미터, 동측으로 폭 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3,4)토지: 제2종일반주거지역(2013-07-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수
위험지구(2024-03-13)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 기호(3,4)토지는 지목 및 현황 ‘도로’로서 사실상의 사도(자기 토지의
편익 및 건축허가 또는 지목변경을 위해 설치한 도로 등)로 이용중인 점을 감안하여
평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 부산광역시 사상구 덕포동 소재 부산도시철도 2호선 '덕포역' 남서측 인근에
위치하는 덕포시장C동(현칭) 1동 1층 26534-6호로서 부근은 전통시장 내 점포 및 근린생활
시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '덕포역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 26534-6호로서
외벽: 몰탈위 페인팅마감 등
내벽: 내부마감재 등은 폐문상태로 조사하지 못하였음.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 점포이며 현장조사일 현재 공실상태임.

설비내역

공동 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 4미터 및 동측으로 폭 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)토지: 준주거지역(2013-07-01), 용도구역기타(2013-07-01)(시장정비구역(자세한사항
은 사상구청 지역경제과 별도문의)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구
(2024-03-13)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: (1). 기호(2) 토지는 토지 공유지분 형식으로 되어 있으나, 기호(1) 구분건물의
전유면적과 기호(2)토지 공유지분은 불가분의 관계이고 일반적으로 일체로 거래되는 바,
일체로 하여 평가하였음.

(2). 기호(2) 토지(덕포동 422-7번지)는 공유지분 형식으로 덕포시장상가의 소유권/대지권
의 목적이 되는 토지로서 현칭 ‘덕포시장 상가 C동’ 1층 구분건물(점포)소유자들이 토지
의 지분(소유권대지권)을 소유하고 2층 공동주택 및 지하층 구분건물의 소유자들은 동소
토지에 대한 소유권대지권이 없이 구분건물만 소유하고 있는 것으로 탐문조사됨.

(3). 기호(2) 토지는 토지등기사항전부증명서상 공유 지분의 합이 1초과로 등재되어 있으니
경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

(4). 기호(2) 토지의 김명희 공유지분의 면적(54.01㎡)은 기호(1) 구분건물내 다른 1층
점포들의 일반적인 대지권면적보다 월등히 많은 바, 개별요인 비교시 이를 고려하여 평가
하였음.

(5). 본건 구분건물의 위치는 건물의 건축년도(1978.08.03.)가 오래되어서 호별 위치를
확인할 수 있는 공적인 자료(집합건축물대장상 현황도면 등)가 없는 상태이며 현황 공실이
많고 대부분 폐문상태인 바, 인근 상인(임차인 등)의 탐문과 덕포시장상가의 종전 감정평
가서상 호별배치도 등을 기준으로 확인하였으니 재확인하시기 바랍니다.

(6). 본건은 현장조사시 출입구가 폐쇄되어 있고 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여
관련공부 및 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각, 목록 2번 지분매각
-목록 2번 토지는 공유지분 형식으로 되어 있으나, 목록 1번 구분건물의 전유면적과 목록 2번 토지의 공유지분은 불가분의 관계이고 일반적으로 일체로 거래되므로 일체로 평가함.
-목록 2번 토지는 공유지분 형식으로 덕포시장 상가의 소유권/대지권의 목적이 되는 토지로서 현칭 “덕포시장 상가 C동” 1층 구분건물(점포)소유자들이 토지의 지분(소유권대지권)을 소유하고 2층 공동주택 및 지하층 구분건물의 소유자들은 동소 토지에 대한 소유권대지권 없이 구분건물만 소유하고 있음.
-목록 2번 토지는 등기사항전부증명서상 공유지분의 합이 1초과로 등재되어 있음.
-목록 2번 토지의 김명희 공유지분의 면적(54.01㎡)은 목록 1번 구분건물 내 다른 1층 첨포들의 일반적인 대지권 면적보다 월등히 많음.
-목록 1번 구분건물의 위치는 건물의 건축년도(1978.08.03.)가 오래되어 호별 위치를 확인할 수 있는 공적인 자료(집합건축물대장상의 현황도면 등)가 없는 상태이며 현황상 공실이 많고 대부분 폐문상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경1192 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사상구 덕포동 422-7 1동 1층 26534-6호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

124,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 1139.10㎡ (약 3,765.66평)

건물면적: 6.94㎡ (약 22.94평)

토지지분: 0㎡

건물지분: 6.94㎡ (약 22.94평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

권OO

2. 입지조건

2.1. 위치

부산광역시 사상구 덕포동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 '덕포역' 남서측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

부근은 전통시장(덕포시장), 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.3. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '덕포역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 침수위험지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017년 7월 17일 접수된 권기태 근저당권 (200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 총 채권액

등기사항전부증명서상 채권 총액은 650,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석상 등기된 권리들은 말소기준권리 하위로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수 여지가 있는 권리(예: 법정지상권 등)는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 덕포시장 C동 1동 1층 26534-6호로, 1978년 8월 3일 사용승인된 노후 건물입니다.

4.2. 건물 상태

집합건축물대장상 용도는 점포이며, 현재 현장 조사일 기준 공실 상태이며 대부분 폐문 상태임을 확인하였습니다.

4.3. 토지 공유지분 특이사항

본건의 토지는 공유지분 형식으로 구성되어 있습니다. 등기사항전부증명서상 공유지분의 합이 1을 초과하여 등재되어 있는 점, 특정 공유지분(김명희, 54.01㎡)의 면적이 일반적인 대지권 면적보다 월등히 많은 점 등 복잡하고 이례적인 등기사항으로 인해 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 또한, 1층 구분건물(점포) 소유주들과 2층 공동주택 및 지하층 구분건물 소유주 간의 토지 대지권 소유 형태가 상이하여 이해관계가 복잡합니다.

4.4. 기타 상권 관련 정보

건축년도가 오래되어 호별 위치를 확인할 수 있는 공적인 자료(집합건축물대장상 현황도면 등)가 없는 상태이며, 인근 상인 탐문 및 종전 감정평가서 등을 기준으로 확인하였습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 전통시장, 근린생활시설 등이 위치하여 영업 활동에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.2. 대중교통

부산도시철도 2호선 덕포역이 도보 거리 내에 있어 유동인구 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

구분건물에 대한 소유권은 등기되어 있으나, 해당 토지에 대한 대지권 등기가 미비한 상태입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 거래에 있어 중대한 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 법적 관계를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1978년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 구조적 안전성 문제, 유지보수 필요성, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 위치 확인 곤란

건축연도가 오래되어 정확한 호별 위치를 파악할 수 있는 공적 자료가 부족한 상태입니다.

6.4. 공실 및 폐문

현황상 다수의 공실 및 폐문 상태로, 해당 상가 건물 전체의 활성화 정도가 낮음을 시사합니다.

6.5. 복잡한 토지 지분 관계

앞서 상권분석에서 언급된 바와 같이, 토지 공유지분의 비정상적인 등기사항(합계 초과, 특정 지분 면적 과다 등)은 소유권 분쟁이나 법적 문제로 이어질 수 있는 상당한 리스크 요인입니다.

6.6. 침수 위험지구

본건 토지는 자연재해대책법에 따른 침수위험지구로 지정되어 있어, 재해 발생 시 재산상의 피해가 우려됩니다.

6.7. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철역 초역세권에 위치한 근린상가로서 입지적 강점은 있으나, 대지권 미등기, 건물의 노후화, 복잡하고 이례적인 토지 공유지분 관계, 다수 공실 및 폐문 상태 등 다수의 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기와 토지 공유지분의 특이사항은 본건의 가치 및 거래 가능성에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 법률적, 현장 조사 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산도시철도 2호선 덕포역 초역세권 입지로 우수한 교통 및 유동인구 접근성을 확보하고 있습니다.

* 덕포시장이라는 전통시장 내에 위치하여 향후 상권 활성화 시 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재의 리스크 요인들이 해소되거나 관리될 경우, 상대적으로 낮은 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 2천 4백만원 대비, 대지권 미등기, 복잡한 토지 공유지분 관계, 건물 노후화, 높은 공실률 등의 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이러한 리스크 요인들을 고려할 때 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가는 법률 및 현장 조사를 통해 리스크 해소 가능성과 관련 비용을 면밀히 산정한 후 결정해야 하며, 현재 시점에서는 감정가보다 현저히 낮은 금액에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

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