나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101311 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 104동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 '녹산초등학교' 남측 인근에 소재하며, 부근은 아파트단지, 소형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 23층 건물(104동) 내 11층 1104호로서,
(사용승인일:2015.04.17)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 지하주차장 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관 설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지사동 1186 :도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 하천구역(지사천)<하천법>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 윤중권)로부터 2026. 6. 16.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

부산광역시 강서구 지사동 1186 협성디에스엘리시안 104동 11층 1104호에 소재한 아파트입니다.

본 물건은 부산서부지원 2025타경101311 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

건물의 사용승인일은 2015년 4월 17일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 39.13㎡ (약 11.84평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡이며, 토지 제시외 면적 또한 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 143,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 '녹산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 소형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 북측으로는 폭 약 20미터 내외, 서측으로는 폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 도로, 중로2류, 상대보호구역, 절대보호구역, 지방산업단지, 지원시설구역, 하천구역(지사천) 등에 해당됩니다. 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기, 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 등이 존재합니다.

가장 최근 접수된 권리는 2025년 4월 11일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(말소기준권리)입니다.

주택임차권(을3)은 윤중권 명의로 160,000,000원의 권리금액을 가지며, 등기부상 말소로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수 여부

임차인은 주택도시보증공사(양도 전 임차인 윤중권)입니다.

해당 임차인은 보증금 160,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인 윤중권은 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 내 편의 시설

협성·DS엘리시안 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 녹산초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 편의 시설

단지 내 및 주변의 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통망을 통해 부산 시내로의 접근성도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 상태 및 실제 이용 상태를 조사하지 못하였습니다. 따라서 도배, 장판, 내부 설비 등의 하자 여부 및 수리 필요 여부에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있으며, 이는 과거 HUG와 관련된 계약 조건 변경이나 인수 절차가 있었음을 시사합니다. 임차인의 권리 포기 확약서 역시 HUG와 관련되어 있어, 해당 기관과의 계약 및 절차 진행 시 발생할 수 있는 추가적인 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 주변 시설 확인 (Industrial Area Context)

본건은 지사산업단지 및 부산과학일반산업단지 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 대한 일반적인 검색 결과상으로는 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 인접으로 인한 소음, 먼지, 교통량 증가 등 간접적인 영향 가능성은 존재합니다. 자세한 사항은 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 지사동의 협성디에스엘리시안 아파트로, 신축 연식 대비 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매력적인 투자 포인트입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점과 주변 산업단지와의 인접성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 낙찰가의 부담이 적습니다.

* 2015년 건축된 아파트로 비교적 신축이며, 협성디에스엘리시안 아파트 단지 내에서 선호도가 높은 층에 해당합니다.

* 지사산단 및 부산과학일반산업단지, 경제자유구역 인근에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 143,000,000원을 기준으로, 최근 2026년 6월 유사 면적(59.95㎡)의 실거래가 133,000,000원 및 동일 단지 내 더 넓은 면적(68.13㎡)의 실거래가 160,000,000원~164,000,000원을 종합적으로 고려하였습니다.

임차인 인수 보증금이 0원이라는 점과 향후 가치 상승 잠재력을 감안하여, 감정가 대비 약간 상향된 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 145,000,000원(일억 사천 오백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.