나이스옥션 법원경매 전주 2025타경582 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층141호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 ""로마네시티현대썬앤빌전주"" 제1층 제141호로서 주위는
택지개발지구 내 노선상가지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제141호로서,
외벽:돌붙임 등 마감,
내벽,바닥,천장:콘크리트노출상태,
창호:새시창호임.

이용상태

판매시설(상점)임.

설비내역

공용으로 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전되어 있고 개별천장형에어컨되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약14m정도의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2025-03-17)(전주 00부
이전부지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경582 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 1층141호

용도: 근린상가

감정가: 561,000,000원

토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

건물면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군산원예농업협동조합

건축물 정보:

건축물 명칭: 로마네시티 현대썬앤빌전주

주용도: 판매시설

복합 용도: 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조

사용승인일: 2021년 07월 16일

층수: 지하 4층, 지상 10층

해당 호수: 1층 141호

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경:

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 ""로마네시티현대썬앤빌전주"" 제1층 제141호임.

주위는 택지개발지구 내 노선상가지대로 형성되어 있음.

교통상황:

대상까지 차량 접근이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로상태:

북동측 및 남동측으로 노폭 약 14m 정도의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(전주 00부 이전부지 지구단위계획구역)으로 지정되어 있음.

중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당함.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리:

을1 (근저당권, 군산원예농업협동조합, 2022년 5월 13일 접수)

등기부채권 총액:

총 2,537,153,579원

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

집합건물 등기부 요약 및 감정평가서 요약에 의하면, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

"임대관계: 미상임"으로 기재되어 있으나, 이는 현재 유효한 임대차 계약으로 인한 인수 보증금 관련 사항이 아님.

현황 재조사 결과, 최초 현황조사서에 등재되었던 임차인은 착오 기재된 내용으로 삭제되었음.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

주위환경:

택지개발지구 내에 위치한 노선상가지대로, 배후 주거단지를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 높음.

이용상태:

주 용도는 판매시설(상점)로 이용 중이며, 건물 자체의 복합 용도(업무시설, 문화집회시설 등)를 고려할 때 다양한 업종으로의 활용이 가능함.

토지이용계획:

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 상업 활동 및 개발에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

교통:

차량 접근성이 뛰어나며, 단지 인근 버스 정류장 이용으로 대중교통 접근성도 양호함.

주변 편의시설:

택지개발지구 내 상업지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

건물 내 설비:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 등 공용 설비가 갖추어져 있으며, 개별 천장형 에어컨이 설치되어 있어 사용에 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

현황 공실:

현재 공실 상태로, 입찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생에 시간이 소요될 수 있음.

공실 기간 동안의 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

임대 관계 미상:

과거 또는 현재의 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 임대차 계약 진행 시 변수가 발생할 수 있음. (단, 인수되는 임차인은 없음)

높은 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 해당 부동산의 재정적 상황이 복잡했음을 시사함.

다수의 압류 및 가압류:

여러 채권자가 압류 및 가압류를 설정한 사실은 소유주의 채무 불이행 상태를 반영함.

이는 권리관계 소멸에는 영향을 주지 않으나, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 리스크로 간주할 수 있음.

혐오시설 여부:

제공된 정보 및 문서 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급이나 자료는 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주 상가 건물로, 택지개발지구 내 상업지역에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 조건이 우수함. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 상업 활동에 적합한 지역 특성을 가지고 있음.

권리 분석상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 되는 장점이 있음.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 등기부상 높은 채권 총액과 다수의 압류/가압류 내역은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰에 참여해야 함.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 안정적인 상업지역 입지: 택지개발지구 내 상가지대로, 지역 발전과 함께 상권 활성화 가능성이 있음.

* 우수한 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 방문객 및 이용객 확보에 유리함.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관련 분쟁의 소지가 없음.

* 다용도 활용 가능: 판매시설 외 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능한 건물 구조.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 561,000,000원을 기준으로 하되, 현황 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률, 주변 상권의 활성화 정도, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 시장 상황에 대한 추가적인 정보 및 비교 사례가 부족하여 구체적인 입찰가격을 제시하기는 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 현장 방문 및 권리 관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.