나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101231 [1] 부산광역시 서구 충무동2가 26-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 서구 충무동2가 소재 ""서구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모
공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선""자갈치역""이
소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 12미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-02-13)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서

외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

(2) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서

외벽 : 샷시전창 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

기호(1) : 주택 및 근린생활시설(상호 : 산신암), 기호(2) : 근린생활시설(상호 :부영
양복점)으로 기재되어 있으나, 실제 영업여부는 경매진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록 2번은 주택 및 근린생활시설(상호: 산신암), 목록 3번은 근린생활시설(상호: 부영양복점)로 이용중이나 실재 영업여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101231 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 충무동2가 26-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 780,562,030원

* 토지면적: 127.60㎡ (약 38.60평)

* 건물면적: 128.28㎡ (약 38.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사오케이대부문정 (본건 신청 채권자)

* 건물구조: (1) 블록조 슬래브지붕 2층 건물, (2) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물 (건물감정평가요항표 기준)

1.2. 토지부속물

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 2.20㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 부산광역시 서구 충무동2가 소재 "서구청" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 "자갈치역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지형상이용상태

* 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상황

* 동측으로 폭 약 12미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 2023-12-12, 주식회사오케이대부문정, 480,000,000원)

* 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 요약 참조)

3.2. 주요등기사항

* 토지 등기부채권 총액: 686,214,200원 (등기부 요약상의 합계)

* 주요 권리: 주식회사오케이대부문정 근저당 (480,000,000원), 주식회사방산 가압류 (100,000,000원), 조용근 근저당 (52,000,000원), 낙원새마을금고 가압류 (17,253,227원), 주식회사오케이대부문정 임의경매 (401,148,493원), 에스비아이저축은행 가압류 (36,960,973원) 등

* 건물 등기부채권 총액: 702,214,200원 (등기부 요약상의 합계)

* 주요 권리: 주식회사오케이대부문정 근저당 (480,000,000원), 주식회사오케이대부문정 전세권 (16,000,000원, 말소됨), 주식회사방산 가압류 (100,000,000원), 조용근 근저당 (52,000,000원), 낙원새마을금고 가압류 (17,253,227원), 주식회사오케이대부문정 임의경매 (401,148,493원), 에스비아이저축은행 가압류 (36,960,973원) 등

3.3. 임차인현황

* 주식회사오케이대부문정 (보증금: 16,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 본 경매와 관련하여 인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다. (대항력 없는 임차인)

3.4. 특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함하여 매각됩니다.

* 목록 2번(기호 1)은 주택 및 근린생활시설(상호: 산신암), 목록 3번(기호 2)은 근린생활시설(상호: 부영양복점)로 이용 중이나, 실제 영업 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

* 서구청 인근의 중심 상업지역에 위치하여 행정 및 상업 기능이 발달했습니다.

* 중소규모 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 자갈치역 인근으로 유동인구가 많으며, 관광객 및 지역 주민의 접근성이 좋습니다.

4.2. 업종분석

* 근린생활시설 용도로, 다양한 소매업, 서비스업, 음식점 등이 입점 가능합니다.

* 기존 상호명(산신암, 부영양복점)을 고려할 때, 특정 업종에 대한 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 서구청이 인접해 있어 행정 업무 처리 및 민원 관련 이용이 편리합니다.

* 인근에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교통및접근성

* 부산도시철도 1호선 자갈치역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거및교육환경

* 주변에 중소규모 공동주택이 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 주변 학군 정보는 별도 확인이 필요하나, 일반적인 도심 생활권을 누릴 수 있습니다.

5.4. 혐오시설유무

* 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 영업불확실성

* 기호 1번(산신암), 기호 2번(부영양복점)으로 이용 중인 상가의 실제 영업 여부가 불분명하여, 인수 후 공실 리스크나 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물노후화가능성

* 건축물 준공일(1982년)을 고려할 때, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. (건물감정평가요항표 참조)

6.3. 토지이용계획제한

* 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 내부확인곤란

* 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 실제 내부 상태나 구조에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 서구청 인근의 역세권에 위치한 상업용 건물로, 교통 및 생활 인프라가 우수하며 일괄매각 조건으로 투자 매력도가 있습니다. 일반상업지역으로 다양한 업종의 영업이 가능하며, 특히 서구청 및 자갈치역 등 주요 시설과의 근접성은 큰 장점입니다. 다만, 현재 이용 중인 상가의 영업 불확실성, 건물 노후화 가능성, 그리고 향후 건축 행위 제한 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 부산 서구청 및 지하철 1호선 자갈치역 인근의 핵심 상권에 위치합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄매각되어 명확한 권리 관계 하에 취득 가능합니다.

* 역세권프리미엄: 자갈치역을 중심으로 형성된 유동인구 및 상업 시설의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 용도다양성: 일반상업지역 내 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 780,562,030원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 동향, 명도 비용, 잠재적 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 감정가는 낙찰가를 결정하는 중요한 기준이 될 수 있으나, 이를 맹신하기보다는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.