나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101085 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 471-5 휴그린3차 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 '동신초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '휴그린3차' 단위세대로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(동대신역)이 소재하는 바, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층건 내 제12층 제1201호로서,
외 벽 : 대리석 및 화강석붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터 폭, 북동측으로 약 4미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

-오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101085 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 471-5 휴그린3차 12층1201호

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층건 중 제12층 제1201호

준공연도: 2018년

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 201,000,000원

면적:

* 토지면적: 9.91㎡ (약 3.0평)

* 건물면적 (전용면적): 58.19㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 동대신동3가, '동신초등학교' 남서측 인근에 위치.

주변환경: 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 남동측으로 약 6미터 폭, 북동측으로 약 4미터 폭의 도로와 각각 접하고 있음.

혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 26일 접수된 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정 등기 (2025타경101085).

인수되는 권리: 없음 (감정평가서 요약 표에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매수인에게 인수될 권리는 없는 것으로 분석됨. 다만, 별도 명시된 '물건명세서 참고사항'에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기... 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.' 문구가 있어, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 최종 확인 필요.)

주요 권리 내역:

* 채권자: 김OO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김승주 (김 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 2월 23일

* 확정일자: 2018년 2월 23일

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기 (을3): 2020년 11월 25일 접수, 권리금액 190,000,000원. 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있음을 유의해야 함. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충될 수 있으므로 최종 확인 필수)

1.3. 상권분석

건물 구성: 휴그린3차 오피스텔로, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 용도로 사용 중임.

최근 거래 시세:

* 2025년 5월 21일: 54.58㎡, 12층, 190,000,000원 (본건과 면적 상이)

* 2026년 5월 31일: 58.19㎡, 9층, 165,000,000원

* 2026년 6월 2일: 58.19㎡, 13층, 160,000,000원

분석: 본건과 동일 면적인 58.19㎡ 기준으로 최근 2026년 5-6월에 1억 6천만 원에서 1억 6천 5백만 원 수준의 거래가 있었음을 확인할 수 있음. 이는 감정가(2억 1천만 원)보다 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

주요 근거리 시설: 동신초등학교가 남서측 인근에 위치.

교통 편의: 부산도시철도 1호선 동대신역을 도보로 이용 가능하여 시내외 접근성이 우수함.

기타 편의시설: 인근에 형성된 다양한 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리 부담: 대항력 있는 임차인 김승주 씨의 보증금 1억 9천만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

감정가와 시세 차이: 감정가(2억 1천만 원) 대비 최근 실거래가(1억 6천만 원 ~ 1억 6천 5백만 원)가 낮아, 낙찰 후 명도 및 권리 인수 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있음.

입찰 시점 배당 결과 확인: 최종 입찰 전, 해당 경매 사건의 배당표 확정 여부 및 임차인 보증금 배당 금액을 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 동대신동에 위치한 오피스텔로, 동대신역 역세권에 해당하며 주변 주거 및 상업 환경이 양호함.

건물 자체는 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 적정 면적(58.19㎡)을 갖추고 있음.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 1억 9천만 원의 인수 가능성은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구함.

최근 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 권리 인수 리스크를 감안한 철저한 사전 조사 및 분석이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역 인근으로 교통 접근성이 뛰어남.

안정적인 주거/상업 혼합 환경: 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 좋음.

향후 시세 상승 잠재력: 임차인 이슈 해결 시, 현재 시세보다 높은 감정가 대비 향후 가치 상승을 기대할 수 있음.

저평가된 시세: 최근 실거래가가 감정가보다 낮아, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있음 (단, 임차인 인수 비용 고려).

1.8. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건(58.19㎡)의 시장 가치는 약 1억 6천만 원에서 1억 6천 5백만 원 수준으로 판단됨.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 9천만 원을 매수인이 인수해야 할 경우, 총 실질 매입 비용이 시장 가치를 크게 초과하게 됨.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면, 매우 보수적인 접근이 필요함.

만약 경매 절차상 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당되어 매수인이 인수할 금액이 '0원'으로 확정된다면, 최근 거래된 1억 6천만 원 ~ 1억 6천 5백만 원 수준에서 소폭 상승한 1억 7천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항이 상충되므로, 입찰 전 반드시 해당 경매계에 임차인 보증금의 배당 가능성 및 인수 여부에 대한 최종 확인이 선행되어야 함.

보수적인 예상 입찰가: 1억 6천만 원 ~ 1억 7천만 원 (임차인 보증금 인수 비용을 고려하여 시장 가격 이하로 접근하거나, 배당 결과에 따라 상향 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.