나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경625 [1] 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 1층102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 덕천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하는 폴라렉스
1층 102호 외 2개호로서 부근은 간선도로변으로 상업용·업무용 건물 및 각종 근린생활시설
등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 환승역인 덕
천역이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물내
1층 102호, 지하1층 비-178호, 지하1층 비-179호로서
외벽 : 복합판넬 및 치장석재 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 마감.
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 판매시설(상점) 용도이고, 현황 호별 경계 구분없이 판매시설로 이용중이
며, 기호(3) 일부는 공용통로로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

공동 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 북동측으로 소로 및 북서측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고
높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호(3,4) : 일반상업지역 , 방화지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-04)(내부순환(만덕~
센텀) 도시고속화도로 민간투자사업 실시계획 변경 고시)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(덕성
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기타사항 : 본건이 속한 폴라렉스 1층 및 지하1층은 임차인 자체 구성에 의하여 전체를
리모델링 및 재배치하여 사용중인 것으로 조사되며, 현지호칭은 '뉴코아아울
렛 덕천점'이니 참고하시기 바람.

물건 비고

1층 대부분이 벽체가 없는 형태로 인접호수와 함께 매장의 일부를 이용중이나, 각 호 별로 통로가 확보되어 있고 물리적 복원이 가능하므로 응찰시 참고요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경625 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 398-2 폴라렉스 B-102호 (지하 1층)

건물명: 폴라렉스

등기부상 호수: B-102호 (지하 1층)

(참고: 제공된 정보에 따라 소재지가 '1층 102호'로 표기된 경우도 있으나, 건축물대장상으로는 지하 1층 B-102호로 확인됩니다.)

용도: 판매시설 (건축물대장상 기타 용도: 문화 및 집회시설, 의료시설)

감정가: 551,000,000원

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지 지분: 3.24㎡ (약 0.98평)

건물면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물 지분: 15.73㎡ (약 4.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (경매 신청인: 부경원예농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 1층(건물 전체 기준) 대부분이 벽체가 없는 형태로 인접호수와 함께 매장의 일부로 이용 중인 것으로 조사됩니다. 다만, 각 호별로 통로가 확보되어 있고 물리적 복원이 가능하므로 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 덕천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하는 폴라렉스 B-102호 (지하 1층) 외 2개호로서, 부근은 간선도로변에 위치하며 상업용·업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 노선상가지대로서 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2, 3호선 환승역인 덕천역이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 토지와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, 현재 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 건물 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본 건 남동측으로는 광대로, 북동측으로는 소로, 북서측으로는 세로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(덕성초등학교)

* 기호(3,4) 토지: 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(덕성초등학교)

건물의 구조:

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내에 속하며, 본 건은 지하 1층 B-102호입니다.

외벽: 복합판넬 및 치장석재 마감 등.

내벽: 내부 인테리어 마감 등.

바닥: 타일 마감.

창호: 샷시창 구조입니다.

기타참고사항:

본 건이 속한 폴라렉스 건물은 1층 및 지하 1층에 대해 임차인 자체 구성으로 전체 리모델링 및 재배치하여 사용 중인 것으로 조사됩니다. 현지에서는 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 통용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (2015년 5월 19일, 부산경남화훼원예농업협동조합)

인수되는 권리:

* 을구 2번 전세권설정등기: 주식회사이랜드리테일, 전세금 40,000,000원 (2010년 8월 4일 등기)

(물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.)

말소되는 권리:

* 을구 3번 근저당권 (부산경남화훼원예농업협동조합)

* 을구 7번 근저당권 (박훈)

* 갑구 24번 압류 (금정세무서장)

* 갑구 25번 압류 (북구청)

* 갑구 27번 압류 (금정구청)

* 갑구 28번 가압류 (주식회사에스앤씨세인)

* 갑구 30번 가압류 (현대캐피탈)

임차인 현황:

* 임차인: MOOK

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: ㈜이랜드리테일

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: (을구 2번 전세권자로 등재되어 있으며, 상기 '인수되는 권리' 참조)

인수 보증금 합계 (제공된 정보 기준): 0원

(단, 을구 2번 전세권 40,000,000원이 매수인이 인수해야 하므로, 실제 인수되는 보증금은 40,000,000원입니다.)

집합건물 등기부채권 총액: 747,523,495원

4. 상권분석

본 건은 부산 북구의 핵심 상권 중 하나인 덕천역 역세권에 위치한 상업용 판매시설입니다.

주변으로 간선도로변 상업용·업무용 건물 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 상권 활성화 측면에서 유리한 입지입니다.

현재 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영되고 있는 것으로 파악되어, 외부 인지도가 높으며 집객력이 우수할 것으로 예상됩니다.

건물 내 1층(건물 전체 기준)의 경우, 개방형 구조로 인접 호실과 통합 운영되는 형태는 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통:

부산도시철도 2, 3호선 덕천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설:

덕천역 일대는 백화점, 대형마트(뉴코아아울렛), 은행, 병원, 각종 소매점 등 다양한 상업 및 편의시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 덕천2동 행정복지센터가 인근에 위치해 있습니다.

교육시설:

본 건은 덕성초등학교의 상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경에 대한 긍정적인 영향이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 구조 및 이용: 지하 1층 B-102호는 현재 벽체가 없는 형태로 인접 호실과 함께 매장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 각 호별 통로가 확보되고 물리적 복원이 가능하다고는 하나, 개별 호실로서의 독립적인 사용을 위해서는 내부 구조 복원 또는 변경 시 추가 비용 발생 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 인수되는 전세권: 을구 2번 전세권 40,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 낙찰자는 이 금액을 별도로 부담해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 MOOK는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. ㈜이랜드리테일은 보증금 40,000,000원에 대하여 대항력은 없으나, 등기상 전세권으로 인수되므로 이에 대한 처리가 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 복합적인 토지이용계획이 있으므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천역 초역세권에 위치한 상업용 판매시설로, 최상급 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 지하 1층 B-102호로, 15.73㎡의 비교적 작은 면적에도 불구하고 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영되는 등 상권 내에서 활발한 영업이 이루어지고 있어 잠재 가치가 높습니다.

말소기준권리보다 선순위인 전세권 40,000,000원이 인수되므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 요소입니다.

내부 복원 가능성이 있는 개방형 구조는 효율적인 공간 활용을 할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 복원 비용에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 부산 북부 지역의 핵심 상권인 덕천역 인근으로, 높은 유동인구와 탄탄한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 대형 복합 상가 내 위치: '폴라렉스' 건물은 '뉴코아아울렛 덕천점'으로 운영되고 있으며, 건물 전체의 높은 집객력을 활용할 수 있습니다.

* 실용적인 면적: 15.73㎡의 전용 면적은 소액 투자를 가능하게 하며, 빠른 자금 회전을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건의 명확성: 임의경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 파악이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 551,000,000원

매수인이 인수해야 하는 권리 (전세권): 40,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 전세권 40,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

인수되는 권리를 제외한 물건의 실질적 가치에 대한 보수적인 접근으로, 감정가에서 인수되는 권리를 제외한 금액(511,000,000원)의 80% ~ 90% 범위를 고려할 수 있습니다.

따라서, 약 408,800,000원 (511,000,000원 * 0.8) ~ 459,900,000원 (511,000,000원 * 0.9) 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 본 물건의 현장 답사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰자 현황, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.