나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101106 [1] 부산광역시 북구 구포동 686-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '신천초등학교' 북서측 직선거리 약 380m 지점에
위치하고 있는 토지 및 건물(단독주택)로서, 인근 주변은 단독주택·공동주택 및 근린
생활시설 등으로 형성되어 있는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가능하나, 인근에 시내버스정류장 및 마을버스 정류장이
소재하고 있는 점과 인근 주변의 가로체계 등을 종합적으로 고려하면 대중교통사정은
비교적 무난한 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 약 2.8m 내외 폭의 포장도로(출입로)와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 벽돌치장(전면) 및 시멘몰탈위 페인팅 마감(후면 및 측면)
(옥상 처마부분: 토기와 치장)
- 내벽 및 바닥 : 시멘몰탈위 벽지, 바닥 타일 또는 비닐장판 등 깔기
- 창호 : 목재 및 알루미늄 샷시 2중창 구조

이용상태

다가구 주택으로 이용중임.(* 일부 폐문 부재로 인하여 전체적인 내부구조를 확인하지
못하였으나 세입자 탐문 및 외관 관찰 결과 등을 종합적으로 고려해 봤을 때 여러
가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것으로 추정됨)

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-건물은 다가구주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101106 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 686-5

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

건물용도: 단독주택 (다가구주택으로 이용중)

감정가: 409,722,000원

토지면적: 184.00㎡ (약 55.7평)

건물면적: 192.60㎡ (약 58.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하며, 인근에 신천초등학교가 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로서 주거환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 다소 제한적일 수 있으나, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 비교적 편리합니다. 토지는 장방형으로 완경사를 이루고 있으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 2.8m 폭의 포장도로와 일부 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역(2구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 소유권 이전 및 상속 등기를 거쳐 현재 강제경매로 진행되고 있습니다.

* 등기부상 현황

* 토지 소유권 이전 (1983.01.12), 상속 소유권 이전 (2016.09.28).

* 말소기준권리: 김 의 강제경매 개시 결정 (2025.02.27) (채권액 20,000,000원). 이보다 선순위 권리는 말소됩니다.

* 을구 3번 순위의 주택임차권 등기(2025.07.03.)가 존재하며, 임대차보증금 20,000,000원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2020.05.12입니다.

* 물건명세서에 따라, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 김무순

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-05-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 20,000,000원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보(2026년 7월 기준)는 주변의 연립, 다세대, 빌라 거래 사례입니다. 해당 사례들의 거래 금액 및 면적당 단가는 다음과 같습니다.

* 지완빌라 (866-13)

* 74.98㎡ (약 22.7평): 65,000,000원 (약 867,000원/㎡)

* 81.67㎡ (약 24.7평): 80,000,000원 (약 979,000원/㎡)

* 대윤그린힐빌라 (1251-12)

* 49.93㎡ (약 15.1평): 35,000,000원 (약 701,000원/㎡)

이는 주로 다세대 및 빌라 유형의 거래 사례로, 본건은 단독주택(다가구주택 이용)이라는 점을 고려해야 합니다. 단독주택의 경우 토지 가치, 건물 규모 및 건축 연도 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하므로, 위 사례들과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 본건 감정가는 409,722,000원으로, 제시된 주변 빌라 시세보다 상당히 높은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 신천초등학교와 비교적 가까운 거리에 위치하고 있으며, 인근 도로망을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 주거지 환경으로 볼 때 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 보증금 20,000,000원을 보유하고 있으며, 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

* 지역 지구 제한: 제2종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 특정 임차인 외 건물 전체의 임대 관계는 미상으로, 인수 시 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(9.10㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 관련 건축법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 단독주택으로, 다가구주택으로 이용 중에 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 감정가는 409,722,000원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 부담(최대 20,000,000원)이 존재합니다. 주변 빌라 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되었지만, 이는 단독주택의 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다. 현 시세 대비 적절한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 향후 증축 또는 재건축 잠재력 보유.

* 다가구주택으로 이용 중, 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 주거 지역 내 위치하여 생활 편의성 양호.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 409,722,000원에서 대항력 있는 임차인의 인수 가능 보증금 20,000,000원을 고려하고, 주변 시세와의 괴리, 물건의 특성 및 시장 상황을 종합적으로 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 360,000,000원에서 380,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 인수되는 보증금, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 그리고 본건의 잠재적 가치 상승 요인 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 외부 자료를 토대로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 투자 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.