나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경519 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3233 극동스타클래스 112동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 112동 14층 건물내 1층 제102호로서,
외벽 : 화강석 판붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 정방형 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

사방으로 중로 또는 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경519 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 명OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3233 극동스타클래스 112동 1층 102호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 1층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 448,000,000원

토지면적: 78.14㎡ (약 23.64평)

건물면적 (총 공급면적): 133.77㎡ (약 40.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

감정평가서상 임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2012-01-16 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을7)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 또는 같은 순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

(단, 법률에 따라 존속되는 권리가 있을 수 있으므로, 최종 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인 존재 여부만 확인되면 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 실거래가 정보에 따르면, '극동스타클래스' 아파트의 매매가는 다음과 같습니다. (2026년 6~7월 기준)

- 84.97㎡ (약 25.70평) / 7층: 307,000,000원

- 84.97㎡ (약 25.70평) / 1층: 270,000,000원

- 101.99㎡ (약 30.85평) / 13층: 370,000,000원

본건은 공급면적 133.77㎡ (약 40.47평)으로, 최근 거래된 물건보다 면적이 크며 1층에 위치합니다.

감정가는 448,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

4.2. 주변 시세 (임대)

최근 전월세 정보에 따르면, '극동스타클래스' 아파트의 임대가는 다음과 같습니다. (2026년 4월 기준)

- 101.92㎡ (약 30.83평) / 9층: 보증금 280,000,000원 (월세 0원)

- 101.92㎡ (약 30.83평) / 12층: 보증금 250,000,000원 (월세 0원)

- 84.97㎡ (약 25.70평) / 10층: 보증금 2,000,000원, 월세 980,000원

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 명지극동스타클래스

건축연도: 2008년

총 동수: 21개동

총 세대수: 1138세대

최고/최저층: 15층 / 1층

주차대수: 총 287대 (지상 4대, 지하 283대)

5.2. 편의시설 및 기타

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 권리관계는 복잡한 편이나, 일반적으로 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 반드시 최종적으로 확인해야 합니다. (본 건의 경우, 물건명세서상 '지상권개요:' 부분에 기재사항이 없어 해당 권리가 없는 것으로 보입니다.)

임대차 관계 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다. (인수 보증금 0원이라도 점유 여부는 확인 필요)

6.2. 시장 리스크

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 기대만큼 크지 않을 수 있습니다.

1층이라는 점이 향후 거래 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건 주위 환경을 고려할 때, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 대단지 아파트에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하며, 1층이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 명지 지역 대단지 아파트의 안정적인 가치

- 1층의 편리함 (어린이, 노약자, 가구 이동 등)

- 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회 (감정가 대비)

9. 예상 입찰가

감정가: 448,000,000원

최근 시세 (85㎡, 1층): 270,000,000원

최근 시세 (102㎡, 고층): 370,000,000원

예상 공급면적 (40.47평)과 1층임을 고려 시, 보수적인 접근으로 400,000,000원 ~ 430,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.