나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101040 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 582-15 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재, 지하철 사상역 남측 인근, 새벽시장 북동측 인근,
서감초등학교 북동측 인근에 위치한 (현지호칭: 성인하이츠빌라) 비동 2층 201호이며, 주위
는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 도로변 점포, 이면지의 단독주택으로 이루어져 있어
주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 지하철역도 인근에 있어 대중교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실부 4층 건물 내 2층 201호로서,
·외벽 : 크링카 타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 알미늄샷시 및 목재 이중창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역),
상대보호구역(학교환경위생정화구역), 비행안전제6구역(전술)(6구역).

공부와의 차이

(1)본건은 건축물현황도상 호수와 현지호칭상 호수가 상이하여, 위치확인은 실점유현황과
현지호칭상 호수에 의하였음.
(2)건축물현황도상 201호는 내부 인테리어가 된 것으로 탐문조사되어 현황도상 호수에 의한
평가가액을 평가명세표에 부기하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 서향, 계단식으로 지상에 주차장시설 되어있음.

물건 비고

-건축물대장의 건축물현황도가 실재와 상이하므로 확인 후 응찰요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101040 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 582-15 비동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 38.76㎡ (약 11.72평)

* 건물면적: 64.02㎡ (약 19.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재, 지하철 사상역 남측 인근, 새벽시장 북동측 인근, 서감초등학교 북동측 인근에 위치한 (현지호칭: 성인하이츠빌라) 비동 2층 201호.

* 주변 환경: 본건은 소규모 공동주택, 도로변 점포, 이면지 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 소형차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 지하철역(사상역)도 가까워 대중교통 사정이 양호합니다.

* 주변 시설: 부산 사상구 괘법동 582-15번지 일대는 사상역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 밀집해 있으며, 새벽시장 등 생활편의시설 이용이 편리합니다. 주변 지역에 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 2020년 8월 7일 접수된 부산화명새마을금고 근저당권(채권액 100,100,000원)입니다.

* 소유권 현황:

* 2003년 3월 18일 김귀옥 소유권이전(갑4).

* 2009년 9월 18일 김동주 소유권이전(갑9, 매매 금63,000,000원).

* 후순위 권리:

* 대신저축은행 가압류(2024-05-03, 금34,131,780원) - 말소

* 오케이저축은행 가압류(2024-06-11, 금32,218,004원) - 말소

* 서민금융진흥원 가압류(2024-06-18, 금7,402,303원) - 말소

* 임의경매 개시결정: 2025년 2월 17일, 채권자 부산화명새마을금고(채권액 70,510,970원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 소멸됩니다. 소유권도 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 상업지구: 지하철 사상역과 새벽시장이 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 접근성: 사상역을 통한 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며, 시내외 이동이 용이합니다.

* 시장 및 시설: 새벽시장이 인접하여 신선 식품 구매 및 전통 시장 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 교육 시설: 서감초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 공동주택, 점포, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 도심 주거 복합 지역의 특징을 보입니다.

* 기타: 서향이며 계단식 구조이고, 지상에 주차장 시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 건축물대장과의 불일치: 본건은 건축물대장의 건축물현황도가 실제와 상이하며, 현지 호칭과 공부상 호수가 달라 위치 확인에 주의가 필요합니다. 이는 응찰 전 반드시 현장 확인을 통해 실체를 파악해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

* 내부 인테리어 정보: 건축물현황도상 201호는 내부 인테리어가 된 것으로 탐문 조사되었으므로, 실제 현황과 공부상 평가액의 차이를 인지하고 응찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 부산 사상구 괘법동의 사상역 초역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건축물대장과 실제 현황 간의 불일치 문제는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 중요한 리스크입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도 입지적 가치는 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 사상역 초역세권으로 뛰어난 교통망 및 높은 유동인구 확보.

* 새벽시장 인접으로 인한 생활 편의성과 지역 경제 활성화 효과.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 낮음.

* 다세대주택의 일반적인 투자 수요 고려.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

감정가: 105,000,000원 (건물면적 64.02㎡, 약 19.37평 기준)

감정가 기준 평당 가격: 약 5,420,000원/평.

최근 매매 사례 분석:

* 최근 매매 사례 중 에코빌(2011년 준공, 19.3998㎡)은 100,000,000원에 거래되었으며, 이는 본건보다 작은 면적임에도 유사한 가격대로, 평당 약 1,703,577원 수준입니다. (참고용)

* 지정빌라(2002년 준공, 75.37㎡)는 149,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 6,535,087원 수준으로, 본건의 감정가보다 높은 시세를 보이고 있습니다.

* 동백아파트(1980년 준공, 66.25㎡)는 68,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 3,393,213원 수준으로, 연식이 오래되어 가격이 낮게 형성되었습니다.

종합 의견:

본건은 1994년 준공으로 지정빌라(2002년)보다는 오래되었으나, 동백아파트(1980년)보다는 신축입니다. 감정가(1,640,000원/㎡)는 최근 거래된 지정빌라(1,976,900원/㎡)보다는 다소 낮지만, 동백아파트(102,641원/㎡)보다는 훨씬 높습니다.

건축물대장과의 불일치라는 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것보다는 신중한 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례 중 본건과 유사한 입지 및 조건(특히 지정빌라)을 고려했을 때, 잠재적 가치는 감정가 이상일 수 있으나, 리스크 요인을 반영하여 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

감정가 105,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 건축물 현황 확인 후, 리스크를 감안하여 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

즉, 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.