나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경335 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 362-1 근린시설 경매

부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 30-2 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경335(부산서부지원 경매7계). 감정가 3,870,322,400원, 최저가 3,870,322,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 335 [1]
소재지	부산광역시 강서구 대저1동 362-1
도로명주소	부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 30-2
용도	건물
매각기일	2026.07.30
관할법원	부산서부지원 경매7계 (051-812-1267)
이용제한	도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역

면적

토지면적	1,978㎡ (598.35평)
건물면적	730㎡ (220.83평)

금액

감정가	3,870,322,400원
최저가	3,870,322,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	387,032,200원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.30	3,870,322,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: - 기호(1,2,8,9,13,15) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

- 기호(3 ~ 7) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.
형태 및 이용상태: - 기호(1,2,9,13,15) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 사무실 및 창고 부지로 이용중임.

- 기호(3 ~ 7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 또는 사다리형 토지로서, 타인점유 및 화단 등으로 이용중임.

- 기호(8) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.
인접 도로상태: - 기호(1,2,9) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

- 기호(3 ~ 7) : 지적도상 맹지임.

- 기호(8) : 본건이 지목 및 현황 도로임.

- 기호(13,15) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: - 기호(1,8) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

- 기호(2 ~ 7,9,13,15) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))
제시목록 외의 물건: 본건 기호(1) 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조인 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음, 소유자의 설명에 의하면 바퀴가 달려 이동이 용이함, 2.5m×7.3m)이 소재하나, 구조·규모·이용상황 등으로 보아 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 평가함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타

- 기호(1) 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인점유 중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 면적사정은 현장조사시 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적을 기준하여 사정하였는바 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(3~7) 토지는 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분으로서 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(8) 토지는 '정보근 '지분(491㎡ 중 303㎡)만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 토지의 면적 전체를 기준으로 한 평균단가를 적용한 후 면적사정은 귀 제시목록상 지분비율에 의거하였습니다.

- 기호(8) 토지는 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로로서, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(10) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(200×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 7.4m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(11,12) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.8m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(14) : 일반철골구조 기타(철골)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(16) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.
이용상태: 기호(10) : 건축물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 사무실로 이용중임.
기호(11) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(12) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(14) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(16) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
목록 1
-토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조인 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음, 바퀴가 달려 있어 이동이 용이함, 2.5m×7.3m)이 소재함.
-토지 중 일부(약 60㎡)는 타인점유 중으로 이를 감안하여 평가함.
목록 1,2
-북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고부지로 이용중임.
목록 3,4,5
-공장 뒷편 공터이고, 지적도상 맹지이며, 타인 점유 및 화단 등으로 이용중임.
-일부 타인점유 및 단독효용 가치가 희박한 부분으로서 이를 감안하여 평가함.
목록 8
-지분매각.
-지목 및 현황이 도로이고, 목록 1,2번 토지의 진입로이며 공장(점포)를 이용하는 특정 다수인들이 사용하는 것으로 보임.
목록 10
-선일세라믹(유리문간판)
-건출물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 사무실로 이용중임.
목록 11
-부산타일(유리문간판)
-건출물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황은 창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산서부지원 2025타경335 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각

1.1. 사건 개요

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사건번호: 부산서부지원 2025타경335 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 현황

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소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 362-1

용도: 근린시설

감정가: 3,870,322,400원

토지 면적: 1978.00㎡ (약 600.07평)

토지 지분: 1643.7763㎡ (약 497.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 730.00㎡ (약 220.82평)

건물 지분: 730㎡ (약 220.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

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본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

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* 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

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* 기호(1,2,9,13,15) 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 또는 세장형 토지로서, 사무실 및 창고 부지로 이용 중임.

* 기호(3~7) 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 또는 사다리형 토지로서, 타인 점유 및 화단 등으로 이용 중임.

* 기호(8) 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 지목 및 현황상 도로로 이용 중이며, 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되고 있음.

2.4. 건물 이용 현황

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* 기호(10) 건물: 건축물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 사무실로 이용 중임. (선일세라믹 간판)

* 기호(11) 건물: 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황은 창고로 이용 중임. (부산타일 간판)

* 그 외 기호(12,14,16) 건물들도 현황은 창고로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

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본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 부산은행 근저당권(2019.10.15. 접수) 이하 모든 권리는 경매 완료 시 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 약 4,582,750,000원임.

3.2. 임차인 분석

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* 임차인: 주식회사부산타일김미영 (김 처리)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업)일자: 2020-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

김 외 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부상 현재 인수될 만한 지상권은 확인되지 않습니다. 이에 대해서는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

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본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 산업 및 상업 복합 지역임.

4.2. 업종 분석

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* 현재 건물들은 사무실 및 창고 용도로 활용되고 있으며, '선일세라믹' 및 '부산타일' 등의 간판이 있어 관련 업종의 사업장이 운영 중인 것으로 보임.

* 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어 소매점, 사무실, 기타 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

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주변에 중소규모 공장, 창고 등이 밀집해 있어 관련 편의시설 및 식당 등이 있을 것으로 예상됨. 구체적인 대형마트, 백화점 등 편의시설은 도심 지역으로 이동 필요.

5.2. 교육시설

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주변에는 '부산혜원학교'가 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/현황 상 리스크

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* 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인 점유 중이며, 이를 감안하여 평가함.

* 지적도상 맹지인 토지(기호 3~7)가 존재하며, 타인 점유 및 단독 효용 가치가 희박한 부분이 있음.

* 기호(8) 토지는 지분 매각 대상이며, 지분 매각 토지의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 실제 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조의 제시외 건물(경량철골조, 2.5m×7.3m)이 소재함.

* 건물 현황과 건축물대장상 용도가 일부 상이함 (사무실/창고 이용).

6.2. 시장 리스크

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* 지분 매각으로 인해 전체 물건을 활용하기 위한 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 근린시설로, 토지 지분 및 건물 전체 매각 대상입니다. 현재 사무실 및 창고로 활용 중이며, 주변의 공장, 창고 등과 함께 지역 상업 및 산업 활동의 일부를 구성하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 인근에 학교와 다양한 근린생활시설이 있습니다.

권리 관계는 경매 완료 시 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 토지 중 일부 타인 점유, 지분 매각, 맹지, 제시외 건물 등의 현황 상의 복잡성 및 법적 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 특히 지분 매각 토지의 정확한 위치와 활용 가능성은 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

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* 부산 강서구 지역의 산업 및 물류 시설 수요를 바탕으로 한 잠재적 가치.

* 건물 현황과 건축물대장상 용도 일치 시 추가적인 활용도 증대 가능성.

* 모든 권리가 소멸되는 경매 물건으로, 명확한 권리 분석 가능 (지상권 관련 확인 필수).

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,870,322,400원, 인수 보증금 0원을 고려하여 산정합니다.

토지 지분, 건물 전체 매각, 부분적인 타인 점유, 지분 매각 등 여러 복합적인 요소를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 활용 가능성 및 추가 비용(측량, 명도, 지상권 문제 해결 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 본 물건과 같이 복합적인 요소를 가진 경우, 감정가 대비 75~90% 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시장 분석 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.