나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경304 [1] 부산광역시 사하구 장림동 74-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '장림여자중학교' 서측 인근에 위치하며 주위일대는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통정도임.

교통상황

제반 차량출입이 자유로우며 인근에 부산도시철도 1호선 '장림역'이 소재하며 일반대중교통수단인 시내버스정류장이 부근에 소재하여 있는 등으로 대중교통사정은 무난한 지역임.

형태 및 이용상태

남서하향의 완경사지대에 위치하며 인접토지와 동고 평탄한 대체로 가로장방형의 토지로서 상업 및 공업용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 약 8m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
(현장조사일 현재는 모두 공실임.)
기타사항 : 본건 토지 지상에 제시 외 건물(기호 ㉠~㉣)이 소재하나 면적, 구조, 이용상황 등을 고려하여 볼 때 본건 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바 토지는 이에 구애없이 정상 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)
경량철골구조 그라스울판넬지붕 단층 건물로서
외벽, 내벽 : 판넬 마감
바닥 : 하드너 마감
창호 : 하이샷시 창호임

기호 (3)
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 - 지상 3층 건물로서
외벽 : 적벽돌붙임 및 몰탈페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 몰탈페인팅과 인테리어
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 알미늄 및 하이샷시 창호임.

기호 (4)
경량철골조 칼라시트 강판지붕 2층 건물로서
외벽ㆍ내벽 : 하부 약 1m조적위 판넬마감 등
바닥 : 하드너 마감 등
창호 : 알미늄샷시 창호임

이용상태

기호(2) 1층 : 작업장으로 이용중임.

기호(3) 1층 : 판매시설
2층 : 창고,
3층 : 사무실로 이용중임.

기호(4) 1층 : 작업장
2층 : 사무실로 이용중임.

현재 모두 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시 외 건물(기호㉠~㉣)이 소재하나, 구조 규모 및 용도 등으로 보아 토지에 별 영향을 미치지 않는 것으로 사료되어 - 토지는 정상 평가하였으며 구조 규모 등은 후첨 지적 및 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

기호 (3)
: 지하 부분은 현재 소재불명이며, 1~3층은 공부 상 면적과 실제 면적이 다소 차이가 있으나 건물의 동일성이 인정되어 공부 면적대로 사정 평가하였으며 - 용도는 공부 상 1, 2층은 일반 공장으로 등재되어 있으나 현황은 1층 판매시설, 2층 창고로 이용 하였던 것으로 보이나 현재는 모두 공실임.

기호 (4)
: 공부 상 용도는 1, 2층 창고이나 현황은 1층 작업장, 2층 사무실로 이용하였던 것으로 보이나 현재는 모두 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가격기준일인 현장조사일 현재는 모두 공실임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-본건 건물은 “거목가구 1번지 전시장 및 공장, 창고”로 현황조사 당시 전체 폐업상태임.
-3번 목록 지하부분은 소재불명이며, 1~3층은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 차이가 있는 것으로 추정되며, 용도는 공부상 1,2층은 일반공장으로 등재되어 있으나, 현황은 1층 판매시설, 2층 창고로 이용 하였던 것으로 보이며, 현재는 모두 공실임.
-4번 목록 공부상 용도는 1,2층 창고이나, 현황은 1층 작업장, 2층 사무실로 이용하였던 것으로 보이며 현재는 모두 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경304 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 74-1

* 용도: 공장

* 감정가: 1,310,476,800원

* 토지면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

* 건물면적: 609.70㎡ (약 184.44평) (총괄표제부 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '장림여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

* 교통상황: 제반 차량출입이 자유로우며 인근에 부산도시철도 1호선 '장림역'이 소재하며, 일반 대중교통수단인 시내버스정류장이 부근에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 지역임.

* 도로상태: 남측으로 약 8m의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속함.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 3월 5일자 하나은행 근저당권 (을11)

* 총 채권액: 약 2,054,183,441원 (등기부채권 총액 기준)

* 근저당: 하나은행 (2건, 총 1,075,200,000원)

* 압류: 사하구 (1건)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2건, 총 978,983,441원)

* 임의경매개시결정: 하나은행 (1건)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (정보상 명시되었으나, 현황상 영향은 미미할 것으로 판단됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업자등록일: 2020-10-23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 하

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 990,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-08-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거지역과 공업/상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있음. 주변에 장림역이 있어 교통 이용이 편리함.

* 주변 시설: 학교(장림여자중학교 인근), 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖춘 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산지하철 1호선 장림역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육환경: 장림여자중학교 등 교육시설 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 현황과의 차이:

* 본건 건물은 "거목가구 1번지 전시장 및 공장, 창고"로 현황조사 당시 전체 폐업 상태였음.

* 3번 목록 지하 부분은 현재 소재불명임.

* 1~3층은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 차이가 있는 것으로 추정되며, 실제 이용 현황(1층 판매시설, 2층 창고)이 공부상 용도(일반공장)와 다름.

* 4번 목록은 공부상 용도(창고)와 실제 이용 현황(1층 작업장, 2층 사무실)이 다름.

* 건물 전체가 현재 공실 상태임.

* 제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물(기호 ㉠~㉣)이 소재하나, 그 영향은 미미한 것으로 판단됨. 다만, 건물 제시외 면적이 76.22㎡가 존재함.

* 대항력 있는 임차인: 남 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 진행 및 낙찰 후 권리 분석에 대한 추가적인 확인이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 공장 용도의 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 주변에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속함. 그러나 현재 건물은 폐업 상태이며 전체 공실로 운영되지 않고 있고, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 지하 부분 소재 불명, 면적 상이 등 여러 현황상 차이가 존재함. 또한 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리관계 확인에 더욱 주의가 요구됨. 높은 총 채권액 대비 감정가로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있으나, 공실 상태 및 현황과의 차이로 인한 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부산지하철 1호선 장림역 및 버스 정류장 인근에 위치.

* 일반공장 및 창고 용도로 활용 가능한 건물: 공장, 창고, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있음.

* 저평가 가능성: 높은 채권 총액과 공실, 현황과의 차이 등으로 인해 경매 최저가 또는 감정가 이하로 취득할 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,310,476,800원이며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 인수분은 고려하지 않아도 됨. 다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 건물의 공실 상태 및 현황과의 차이, 대항력 있는 임차인의 존재 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요함. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 수리 예상 비용, 향후 임대 또는 매각 시 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 및 낙찰 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.