나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101017 [1] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주례중학교' 북측 인근에 위치하며, 본건의 주위
일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 후면 공동주택, 단독주택, 점포 등으로
형성되어 있어 주위환경 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선'냉정역'이 소재하여
제반 교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물인 팍스타운 내 15층 1505호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관
기, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내의 3필지 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로인 가야대로에 접하고, 서측으로 노포 약 6~8미터의 포장도로에 접하며,
기계식 주차설비 및 지하주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-주거용으로 사용가능한 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 57-17번지 팍스타운 15층 1505호에 소재한 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101017 (1)이며, 채권자는 한OOOOOOO (한 )입니다.

감정가는 202,000,000원이며, 토지면적은 14.66㎡ (약 4.44평), 건물면적은 70.13㎡ (약 21.22평)입니다.

최근 거래 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 전용면적(excluUseAr)은 92.1901㎡ (약 27.84평)으로 확인됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주례중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 대로변의 각종 상업시설, 근린생활시설, 후면 공동주택, 단독주택, 점포 등으로 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '냉정역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 북하향 경사지대에 위치한 3필지의 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물인 팍스타운 내 15층 1505호입니다.

북측으로는 가야대로에 접하고, 서측으로는 약 6~8미터의 포장도로에 접해 있으며, 기계식 주차설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 3필지 모두 준주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 권리분석 시 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인 홍기석 -> 홍 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 12일

* 확정일자: 2021년 06월 07일

* 배당신고일자: 2023년 08월 21일

* 대항력: 있음

* 선순위임차권: 있음

권리관계 요약:

* 말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정 (2025타경101017, 한국주택금융공사, 251,194,220원, 2025년 02월 11일 접수) - 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 주택임차권 (홍기석, 220,000,000원, 2023년 08월 21일 등기) - 인수 대상입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 임차권등기(2023.08.21. 등기, 임대차보증금 2억 2,000만원)가 명시되어 있습니다. 따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주례동 일대는 대로변을 따라 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있으며, 배후에는 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔로서 업무시설로 분류되나, 주거용으로도 활용 가능하여 다양한 수요층이 존재합니다.

인근에 주례중학교가 소재하고 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주차 시설(기계식 주차설비 및 지하주차장)이 마련되어 있어 상업시설 이용객 및 거주자의 편의를 도모합니다.

검색 결과, 사상구 주례동 일대는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있으며, 인근에 대형마트, 병원, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 '냉정역'이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 본건 북측 인근에 주례중학교가 위치하며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 각종 상업시설, 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대형마트, 병원 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 병원: 주례동 인근에는 주례자연병원, 우리병원, 부산중앙병원 등 다수의 병원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 220,000,000원은 감정가(202,000,000원)보다 높은 금액이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 주거용 업무시설: 오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류되나 주거용으로 사용 가능한 경우, 일반 주택과 달리 재산세, 종합부동산세 등 세금 관련 규정이나 관리 주체, 민원 처리 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 및 환경: 검색 결과, 사상구 주례동 인근 지역은 개발 가능성이 있으나, 과거 낙후된 지역에 대한 주거 환경 개선 사업이 진행된 사례가 있습니다. 또한, 과거 부산구치소 이전 문제와 관련하여 '혐오시설' 논란이 있었던 지역이 인근에 존재했으나, 해당 구치소는 현재 다른 곳으로 이전 논의 중이거나 이전을 완료한 것으로 보입니다. 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치하여 냉정역 역세권으로 교통이 편리하고, 주위 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점은 투자 시 매우 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 임차인의 배당 여부를 면밀히 확인하고 잔액 인수 가능성을 고려한 예상 총 매수 비용을 산출해야 합니다.

명도 저항 발생 가능성, 임차인과의 협상, 세금 문제 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 부산 2호선 냉정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 가야대로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 학교, 병원, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 주거 겸용 가능: 업무시설로 등록되어 있으나 주거용으로 사용 가능하여 다목적 활용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 주례동 일대는 지속적인 도시 개발 가능성이 있으며, 이에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치와 추가 부담액을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 11월 30일, 15층 (92.19㎡) 매매가: 215,010,000원

* 2023년 11월 30일, 17층 (92.19㎡) 매매가: 216,030,000원

* 2025년 02월 10일, 03층 (92.19㎡) 매매가: 186,000,000원

감정가는 202,000,000원입니다. 본 건의 15층 매매 사례(215,010,000원)를 고려할 때, 부동산 자체의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

그러나 220,000,000원의 보증금 인수 부담을 고려하면, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 총 비용은 '입찰가 + (220,000,000원 - 배당받는 금액)'이 됩니다. 따라서, 배당에서 임차인이 전혀 배당받지 못할 경우, 매수인은 입찰가 외에 220,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 순수 부동산 가치에 대한 보수적인 접근과 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

이는 인수해야 할 임차인 보증금(220,000,000원)을 제외하고, 최근 3층 매매 사례(186,000,000원)와 감정가(202,000,000원)를 참고하여 보수적으로 책정한 금액입니다. 실제 총 투입 비용은 임차인에게 배당되는 금액에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 투자 결정 시 예상되는 총 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.