나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100747 [1] 부산광역시 사하구 장림동 535 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.13

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '다솜초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 공장으로서의 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

1) 형태 및 지세, 이용상태
북동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형에 유사한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

2) 도로상태
본건 동측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

3) 토지이용계획 및 공법상 제한상태
준공업지역(2019-12-18), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-08-28)(일부구간노폭확폭)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조

- 기호(2) : 일반철골구조 그라스울판넬지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:2007.03.14)
골 조: H-Beam(400x200mm, 400x300mm 등),
층 고: 약 9.5m(1층 약 5.5m, 2층 약4.0m),
벽 체: 하부 1.2m 문양콘크리트 위 그라스울 판넬잇기, 일부 벽지 및 타일붙임 등,
바 닥: 에폭시 및 타일마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

- 기호(3) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:2007.03.14)
외 벽: 드라이비트 마감 등,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 타일마감 및 인테리어 마감 등,
바 닥: 타일마감 및 인조석 물갈기 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

- 기호(4) : 일반철골구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:2012.06.14)
구 조: H-Beam(300x300mm 등),
층 고: 약 3m
벽 체: 판넬마감 등,
바 닥: 콘크리트위 에폭시 등

2) 이용상태
기호(2) - 1층: 작업장, 냉동실, 창고 등
2층: 포장실, 냉동실, 창고, 탈의실, 화장실 등

기호(3)- 1층: 작업장, 사무실, 화장실 등
2층: 사무실, 접견실, 휴게실, 창고 및 화장실 등
3층: 회의실, 대표이사실, 화장실 등

기호(4)- 창고 등으로 이용중임.

3) 부대설비
기호(2),(3)에 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어있음.


4) 부합물 및 종물
별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 토지에 영향이 없을 것으로 판단되는 종물㉠,㉡이 소재함.

5) 공부와의 차이
본건 기호(2) 건물의 공부상 구조는 '경량철골구조'이나 현황은 '일반철골구조'이며, 기호(4) 건물의 공부상 구조는 '철근콘크리트구조'이나 현황은 '일반철골구조'임.

6) 기 타
기호(2) 건물 1층 공장 일부분에 별지 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 중층을 조성하여 창고로 사용중인 바 재조달원가에 이를 고려하였으며, 기존 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 약 12㎡(휴게실 및 탈의실) 및 약 6.8㎡(휴게실)이 소재하나, 임차인이 설치한 것으로 탐문되어 평가외 하였는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

기계/기구의 현상

1) 기계/기구의 현상
본건 기계기구는 본건 공장 가동에 필요한 냉동, 냉장설비, 화물용승강기, 건어물 이물제거 및 살균라인, 금속탐지기 등으로서, 현상 및 관리상태는 보통시되며, 기준시점 현재 일부 가동중단된 상탱임.

2) 기계기구의 설치장소
본건 기계기구는 부산광역시 사하구 장림동 535번지 소재 공장 내에 설치되어 있으며, 동 장소에서 실사하였음.

3) 기 타
기계기구 (5-1) 중 기호(2) 2층에 소재하는 냉동실 1Room 및 부대장치 등이 철거 또는 소재불명[별지 '기계기구 감정평가명세표' 참조] 상태이며, 기계기구(5-4) 3식 중 1식이 소재불명인 바 경매진행시 참고하시기 바람.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계 : 기호(2)건물 1층 및 기호(3)건물 2층은 '신나식품'에 기호(3)건물 1층은 '자향'에 임대중인 것으로 탐문조사되나, 자세한 내역은 미상임.


2) 기타 : 기호(3)건물 1층은 임차인이 설비 및 인테리어를 한 것으로 탐문되니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 및 제시외 기계기구, 기계기구 목록의 기계기구 포함

목록 1번
-토지상에 식재되어 있는 수목 등과 바닥포장 및 담장 등은 토지에 포함하여 평가함.

목록 2번
-일광해누리, 신나푸드 간판이 부착되어 있고 출입유리문에는 ‘공장동‘이라고 되어 있음.
-건물의 공부상 구조는 ‘경량철골구조‘이나 현황은 ’일반철골구조’ 임.
-중층을 조성하여 창고로 사용하고 있으며, 임차인이 설치한 것으로 보이는 기존 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 약 12㎡(휴게실 및 탈의실) 및 약 6.8㎡(휴게실)이 소재함.

목록 3번
-건물 외벽에는 ㈜해누리푸드라고 되어 있고, 출입유리문 근처에는 ㈜우리푸드 간판이 부착되어 있으며, 출입유리문에는 ‘사무동’이라고 되어 있음.
-건물 옥상 소재 계단실, 물탱크 등은 건물에 포함하여 평가함.
-옥상에 제시외 기계기구(수변전설비)가 소재함[‘기계기구 배치도’ 및 ‘사진용지‘ 참조].

목록 4번
-창고로 이용중임.
-건물의 공부상 구조는 ‘철근콘크리트구조’이나 현황은 ‘일반철골구조’ 임.

기계기구
-기계기구(5-1) 중 목록 2번 2층에 소재하는 냉동실 1Room 및 부대장치 등이 철거 또는 소재불명[기계기구 감정평가명세표 참조] 상태이며, 기계기구(5-4) 3식 중 1식이 소재불명 임.
-기계기구의 현상 및 관리상태는 보통이고, 일부 기계기구는 현재 가종 중단된 상태이며, 정상작동 여부는 불분명 함.
-기계기구(5-2)는 승강기 및 기계실 부분을 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100747 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 535

용도: 공장

감정가: 5,522,921,950원

토지 면적: 1654.00㎡ (약 499.9평)

건물 면적: 2227.81㎡ (약 674.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (근저당권자)

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 및 제시외 기계기구, 기계기구 목록의 기계기구 포함

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '다솜초등학교' 서측 인근에 위치함.

주위는 중소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지는 북동하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형에 유사하며, 공업용 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획: 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 25일 한국자산관리공사 근저당권 (토지 등기부 을1, 건물 등기부 을14).

본 건 경매는 한국자산관리공사의 임의경매 신청으로 진행됨 (토지 등기부 갑15, 건물 등기부 갑26).

말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

토지 등기부 채권 총액: 6,109,272,792원.

건물 등기부 채권 총액: 6,091,708,282원.

총 채권액 합계: 약 121억 9,100만원 이상으로 추정됨.

임차인 현황: 총 7명의 임차인이 조사되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 주식회사신나푸드신중현: 보증금 420,000,000원, 사업자등록일 2023-12-18, 확정일자 2025-03-07, 배당신고일자 2026-05-04. (대항력 없음)

* 주식회사신나수산김나은: 보증금 300,000,000원, 사업자등록일 2022-10-27. (대항력 없음)

* 강 : 보증금 20,000,000원, 사업자등록일 2021-01-08. (대항력 없음)

* 주식회사바다드림씨푸드조하은: 보증금 20,000,000원, 사업자등록일 2022-10-27. (대항력 없음)

* 주식회사우리유통강영민: 보증금 10,000,000원, 사업자등록일 2022-08-30. (대항력 없음)

* 김 : 보증금 0원, 차임 800,000원, 사업자등록일 2021-06-14. (대항력 없음)

* 홍 : 보증금 0원, 차임 1,100,000원, 사업자등록일 2018-08-23. (대항력 없음)

인수되는 임차보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않음).

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 사하구 장림동의 공업단지 내에 위치하여, 주변에 다수의 중소규모 공장들이 밀집해 있음.

아파트 단지와 근린생활시설도 인접해 있어, 배후 수요가 일부 존재함.

해당 지역은 부산의 주요 산업단지 중 하나로, 물류 및 제조업체들의 활동이 활발한 지역임.

장림포구, 신평역 등이 인근에 있어 교통 및 물류 접근성이 비교적 용이함.

주변 시설: 다솜초등학교, 장림초등학교, 신평중학교, 사하구청, 홈플러스(신평점) 등이 인근에 위치하여 편의시설 접근성이 있음.

혐오시설 조사: 외부 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

교통: 동측 20m, 북측 8m 도로에 접하여 차량 이동이 편리함. 신평역(지하철 1호선)이 차량으로 약 5~10분 거리에 위치함.

편의시설: 홈플러스 신평점, 각종 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 다솜초등학교, 장림초등학교, 신평중학교 등 교육기관이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 구조 공부상 내용과 현황 간 차이: (2)번 건물은 공부상 경량철골구조이나 현황은 일반철골구조이며, (4)번 건물은 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 일반철골구조임. 추후 건축물대장 정정 등 행정 처리 필요성이 발생할 수 있음.

기계기구 일부 소재 불명 또는 철거: 기계기구(5-1) 중 일부(냉동실 1Room 및 부대장치)와 기계기구(5-4) 중 1식이 철거 또는 소재 불명 상태로, 이에 대한 확인 및 가치 평가 조정 필요.

기계기구 작동 불확실: 일부 기계기구는 현재 가동 중단 상태이며 정상 작동 여부가 불분명하여, 추가적인 점검 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

공장 가동 중단 상태: 일부 기계기구의 가동 중단 상태로 인해 즉시 공장 가동이 어려울 수 있음.

비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역에 해당하여, 향후 건물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

임차인이 설치한 것으로 보이는 제시외 건물: 약 12㎡ 및 약 6.8㎡의 판넬조 판넬지붕 휴게실/탈의실이 임차인 설치로 추정되어 평가외 되었으므로, 낙찰 후 처리에 대한 고려 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 연면적을 보유하고 있으며, 일괄매각 대상임.

주변 공업단지 내에 위치하여 공장 운영 목적에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 상의 부담은 없음.

대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금 총액 4억 9천만원 상당의 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 협조가 필요할 수 있음.

건물 구조 공부상 오류, 일부 기계기구의 상태 불량 및 소재 불명 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있다는 점도 유의해야 함.

총 채권액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성도 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

광역 교통망 접근 용이: 동측 20m, 북측 8m 도로에 접하고 있으며, 신평역(지하철 1호선) 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리함.

안정적인 공업단지 입지: 사하구 장림동 공업지구 내 위치하여 공장 운영을 위한 산업 인프라가 잘 갖추어져 있음.

일괄매각으로 인한 편의성: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 복잡한 권리 분리 없이 이용 가능함.

소멸되는 권리: 모든 선순위 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없음.

높은 공시지가 및 감정가: 대규모 토지 및 건물을 기반으로 하므로, 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 5,522,921,950원

총 채권액 (추정): 약 121억 9,100만원

총 임차인 보증금 (대항력 없는 임차인): 490,000,000원

낙찰가 산정 시 고려사항:

본 물건은 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 첫 입찰 시 유찰될 가능성이 높음.

임차인 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

건물 구조 공부와의 차이, 기계기구 상태 불량 등은 감안하여 가치 평가 필요.

비행안전구역으로 인한 개발 제한 가능성.

예상 입찰가: 본건의 감정가는 55억 2천만원 수준이나, 채권 총액이 이를 훨씬 상회하는 점, 그리고 공장 부지의 입지 및 시장 상황을 고려할 때, 첫 입찰 시 감정가 이하에서의 낙찰 가능성은 낮아 보임. 유찰을 거듭하며 점진적으로 입찰가를 낮추는 전략이 필요할 수 있습니다. 보수적인 접근으로, 최초 감정가의 70%~80% 수준을 시작점으로 고려하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (예상 범위: 38억 6천만원 ~ 44억 2천만원)

*주의: 상기 예상 입찰가는 정보 제공을 위한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.