나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101296 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1)~4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제207호
외 3개호로서,

외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 플라스틱샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~4) : 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9, 270-19, 270-22 :
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101296 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층207호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.67㎡ (약 1.11평)

토지지분: 3.667202501880557㎡ (약 1.11평)

건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물지분: 17.12㎡ (약 5.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하며, 지하철 2호선 및 부산김해경전철 '사상역' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 '사상역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

북동측 약 6m, 남동측 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(김성원)은 95,000,000원으로, 확정일자 2021년 8월 10일, 전입일자 2021년 8월 25일입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리인 갑5 가압류(병점신용협동조합, 140,147,248원)를 포함한 총 채권액은 535,147,248원입니다.

채권자 한국주택금융공사의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행되었습니다.

종합적으로 판단 시, 을구 1번의 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 숙박시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

사상공업단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 2층 207호에 해당합니다.

내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 플라스틱 샷시로 되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 주변에는 이마트, 부산서부버스터미널, 메가박스 등 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 부담입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

또한, 본건은 일반상업지역에 위치하나, 인근에 사상공업단지가 있어 일부 소음이나 분진 발생 가능성이 있습니다.

다만, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았으나, 사상공업단지라는 점을 감안하여 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 규제가 존재하여 향후 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사상역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 상권이 발달해 있다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 부담이 중요한 고려 사항입니다.

인수되는 임차보증금을 감안한 총 취득 비용과 시세 차익 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

사상공업단지 인접으로 인한 환경적 특성은 직접 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 교통 입지: 사상역 도보 접근 가능 (약 345m), 부산 2호선 및 부산김해경전철 이용 편리.

풍부한 생활 인프라: 인근에 이마트, 은행, 병원, 메가박스 등 편의시설 밀집.

개발 가능성: 사상공업단지 재생 사업 추진 등으로 인한 지역 발전 잠재력.

소형 평형: 17.12㎡ (약 5.18평)으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 95,000,000원입니다.

인수되는 보증금을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 93,500,000원으로 제안합니다.

입찰가 93,500,000원을 기준으로 할 경우, 총 취득 비용은 다음과 같이 예상됩니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + (인수 보증금 - 입찰가에서 배당받는 금액)

총 취득 비용 = 93,500,000원 + (95,000,000원 - 93,500,000원) = 93,500,000원 + 1,500,000원 = 95,000,000원

따라서, 예상 입찰가 93,500,000원을 낙찰받을 경우, 총 95,000,000원의 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.