나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101319 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 417-17 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동에 소재하는 덕포초등학교의 남서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모의 공장, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 본건 유사의 공장들이 주를 이루는 기존공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 덕포역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 공장 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서
벽체: 판넬 마감
창호: 새시 창호
높이: 11.17m

이용상태

1층은 공장, 2층은 사무실로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물이 소재하며, 무단증축(중층)으로 인해 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 이행강제금 부과대상인 것으로 조사된바 경매 진행시 주의를 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
기계기구 중 일련번호 1-2 사출성형기는 타인소유로 조사되어 평가제외.
본건 건물은 무단증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과대상이므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101319 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 417-17

용도: 공장

감정가: 1,681,831,690원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

2. 2.

면적 및 규모

토지면적: 395.50㎡ (약 119.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 312.57㎡ (약 94.55평)

건물 제시외면적: 322.02㎡ (약 97.42평)

건물구조: 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물

건물층수: 지상 2층

건물 이용상태: 1층 공장, 2층 사무실

2. 3.

매각 대상 및 포함 내용

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

기계기구 중 일련번호 1-2 사출성형기는 타인 소유로 조사되어 평가에서 제외되었습니다.

본건 건물은 무단증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 대상이므로 입찰 시 확인이 필요합니다.

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동에 소재하며, 덕포초등학교의 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모의 공장, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 공장지대를 형성하고 있습니다.

3. 2.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 덕포역이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 3.

토지 및 도로

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형으로 공장 부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 4.

토지이용계획 및 제한사항

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다.

4.

권리분석

4. 1.

등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 2006년 7월 27일 중소기업은행 근저당 (7억원)

* 소유권 변동 이력 다수 확인 (최초 소유권 보존 및 이전, 이후 주식회사티티씨파워완충기로 이전)

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기 존재 (중소기업은행, 권영미, 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금, 북부산세무서장, 사상구 등)

* 본건 임의경매는 2025년 4월 15일 중소기업은행에 의해 개시되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,878,804,092원

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 2006년 7월 27일 중소기업은행 근저당 (7억원)

* 소유권 보존 및 이전 이력 확인 (토지 등기부와 유사)

* 토지 등기부와 동일한 권리들이 다수 등기되어 있으며, 대부분 말소 대상입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,878,804,092원

4. 2.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (정보 없음 또는 해당 없음)

4. 3.

인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 4.

임차인 현황

* 임차인: 정기훈

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-08

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 정기훈은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 보증금 70,000,000원을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 배당표를 확인하고 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5.

상권분석

5. 1.

주변 환경 및 업종

본건은 중소규모 공장들이 밀집한 기존 공장지대에 속해 있습니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 관련 산업 종사자 및 지역 주민들의 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

5. 2.

지역 특성

사상구는 부산의 주요 공업 지역 중 하나로, 제조업 기반의 산업 활동이 활발한 지역입니다.

이는 공장용 부동산의 수요와 공급에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.

생활정보

6. 1.

교통 및 접근성

부산 지하철 2호선 덕포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 물류 이동에도 용이합니다.

6. 2.

편의 및 교육 시설

덕포초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 3.

주변 시설

주변 지역은 공업지대와 주거지가 혼합된 형태로, 대규모 혐오 시설이나 유해 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 공장지대의 특성상 소음이나 분진 등에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

위반건축물 및 이행강제금

본건 건물은 무단 증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 이행강제금 부과 대상입니다.

입찰 전 반드시 관련 행정기관을 통해 정확한 위반 내용, 부과된 이행강제금 내역, 향후 원상복구 또는 이행강제금 예상 금액 등을 확인하고 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 2.

제시외 건물

건물면적 외에 322.02㎡(약 97.42평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

이 건물의 건축법규 적합성, 활용 가치, 철거 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 3.

기계기구 제외

평가에서 제외된 사출성형기(일련번호 1-2)가 타인 소유로 조사됨에 따라, 해당 기계의 명도 또는 소유권 관련 분쟁 발생 가능성을 인지해야 합니다.

7. 4.

임차인 보증금 인수 가능성

대항력 없는 임차인이라 할지라도, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 이를 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

정기훈 임차인의 보증금 70,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 5.

토지 이용 제한

준공업지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따르므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 공장지대에 위치한 공장용 건물로, 우수한 교통 접근성과 기존 공장 밀집 지역이라는 점에서 운영상의 이점을 가질 수 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부담, 제시외 건물의 존재, 기계기구 제외 등의 명확한 리스크 요인이 존재하여 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

권리 분석상으로는 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임차인 보증금 인수 여부는 주의 깊게 확인해야 합니다.

9.

투자 포인트

* 입지: 부산 사상구의 공장지대로, 동종 업종 집적 효과 및 물류 접근성이 양호합니다.

* 활용: 공장으로서의 기능 외에, 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서의 가치 상승 잠재력을 탐색할 수 있습니다.

* 가격: 감정가(16.8억원) 대비 시세 확인을 통해 적정 가격 판단 후, 리스크 요인을 감안한 가격 전략 수립이 가능합니다.

10.

예상 입찰가

본 물건은 위반건축물, 제시외 건물, 기계기구 제외, 임차인 보증금 인수 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 추가적인 현장 조사, 건물 상태 및 가치 평가, 이행강제금 및 기타 부담 비용 산출, 주변 시세 비교 등이 반드시 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 반드시 전문가와 상담하시어 심층적인 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.