나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1352 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3420-5 삼성플라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""신명초등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""부산지방법원 서부지원"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평지붕)지붕 12층건물내 제1층 제103호로서
외벽:석재타일붙임, 강화유리 등
내벽:노출콘크리트 등
창호:철제샷시마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건물내 제1층 제106호, 108호로서
외벽:인조석 및 징크판넬, 강화유리마감 등
내벽:몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등
창호:철제샷시마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측, 동측으로 중로 및 소로 등에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 광대로 및 중로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:본건은 현장조사시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태인 바 경매 진행 및 응찰시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경1352 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 명지동 3420-5, 삼성플라자 1층 106호

1.3. 건물명칭

삼성플라자

1.4. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설, 제1·2종근린생활시설)

1.5. 감정가

859,000,000원

1.6. 토지면적

16. 60㎡ (약 5.02평)

1.7. 건물면적

66. 15㎡ (약 20.01평)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.11. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.12. 공부와의 차이

없 음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "부산지방법원 서부지원" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대단지 아파트와 관련 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. "신명초등학교" 북측 인근으로도 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로상태

인접지와 등고평탄한 상업용 건부지로 이용 중이며, 본건 북측 및 남측으로 중로와 소로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을3 (근저당, 부산은행, 2017.03.31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 관련 기재 없음)

* 총 채권액: 874,229,190원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권정희

보증금: 20,000,000원

차임: 550,000원

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-05-07

* 임차인: 김지연

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-07-04

확정일자: 2017-07-04

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-05-07

* 임차인: 조유린

보증금: 30,000,000원

차임: 920,000원

전입일자: 2023-06-01

확정일자: 2025-05-07

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-05-08

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 9층 건물 내 1층 106호로, 제1종 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 2016년 12월 26일 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 상권

대단지 아파트 단지와 법원, 학교 등이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 관련 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.3. 상가 특성

1층에 위치한 상가로 가시성과 접근성이 우수하여 일반적인 소매업, 서비스업 등 근린생활시설로서 영업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설 및 대단지 아파트 단지 내 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"신명초등학교"가 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 행정 및 법률 시설

"부산지방법원 서부지원"이 남서측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경매 특이사항

중복병합, 유동화물건, 공동담보 등으로 설정되어 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 최종 권리 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태

현장 조사 시 전면부 외벽 및 창호 일부가 제거된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 별도의 수리 비용 발생 가능성을 시사하므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 현황

제공된 임차인 정보는 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 배당 신고일을 확인하여 실제 배당을 통해 보증금을 회수하는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 만약 배당받지 못하는 임차인이 있다면 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 강서구 명지동의 핵심 상업 지역에 위치한 삼성플라자 1층 상가 물건입니다. 대규모 아파트 단지와 공공기관, 교육시설이 인접하여 기본적인 유동인구와 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 배당 여부를 최종 확인해야 합니다.

건물 일부 훼손 상태는 투자 시 감안해야 할 중요한 요소이며, 중복병합, 유동화, 공동담보 등 경매 절차상의 특이사항으로 인해 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 명지 국제신도심의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 1층 코너 상가로 탁월한 가시성과 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 상대적으로 신축에 가까운 건물(2016년 사용승인)로, 기본적인 관리 상태 양호 가능성.

* 향후 주변 개발 계획에 따른 상권 활성화 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

총 채권액: 874,229,190원

감정가: 859,000,000원

본건은 임차인이 모두 대항력이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 현장 조사 시 확인된 건물 외벽 및 창호 등의 훼손 상태에 따른 수리 비용, 중복병합 및 공동담보 등의 복잡한 권리관계를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 예상 수익률 분석이 어려워 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다. 따라서, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 재확인, 주변 시세 조사, 임차인 배당 여부 확인 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.