나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101269 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 173 문화아파트 9층918호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 ‘구덕운동장’ 남동측 인근에
위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 ‘동대신역’ 이 소재하여
대중교통 사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제9층 제918호로서,
1971년 12월 17일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시 창호 등.
※ 내 벽 및 내부마감재 등 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나,
통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등) 및 개별설비(위생 및
급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 점포 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 7미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-31)<교육환경 보호에 관한 법률>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 대신문화아파트 918호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101269 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

감정가: 197,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 173 문화아파트 9층918호

용도: 아파트

건축년도: 1971년 12월 17일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.52845283018868㎡ (약 3.79평)

건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.2㎡ (약 16.99평)

주의사항: 현칭 대신문화아파트 918호임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

감정평가 대상 물건은 부산광역시 서구 동대신동3가 소재 ‘구덕운동장’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 ‘동대신역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 북서측 약 25미터, 남서측 약 20미터, 북동측 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m), 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 10월 12일 접수된 동대신동새마을금고 근저당 (을2, 84,000,000원)입니다.

말소예정권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 등 전부 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액 (최초 채무 합산 기준): 144,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되나, 임대관계가 미상으로 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 결과

전체적으로 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각될 것으로 보입니다. 단, 임대관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 구덕운동장 등이 있어 지역의 중심지 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제9층 제918호입니다. 1971년 12월 17일 사용승인되어 노후도가 상당하며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시 마감 등 통상적인 상태입니다. 다만, 내벽 및 내부 마감재 등 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 인해 확인하지 못하였으며, 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다.

5.2. 설비 내역

승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등의 공동 설비와 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등의 개별 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 문화아파트 (현칭: 대신문화아파트)

주소: 부산광역시 서구 동대신동3가 173

총 세대수: 248세대 (1동)

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 10층

주차 대수: 총 16대 (지상 12대, 지하 3대)

전용면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

* 분양면적 정보는 별도 제공되지 않았으나, 전용면적 기준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 유지보수

1971년 준공된 아파트로, 건축 후 50년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 설비 교체, 안전 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 마감재 및 실제 이용 상태를 확인하지 못했으므로, 예상과 다른 내부 상태로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상 (대항력 있는 임차인 존재 가능성)

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 계약 미상의 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 인수하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역 등 다양한 용도지구가 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치한 9층 아파트입니다. 도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 1971년 준공된 노후 아파트로 건물 상태는 보통 수준이나, 내부 마감재 확인이 불가한 점과 임대관계 미상이 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대관계 미상에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역 인근으로 대중교통 이용 편리성이 높습니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가(1억 9,700만원) 대비 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 잠재력: 구덕운동장 인근 지역의 개발 가능성 및 향후 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (전용면적 56.2㎡ 기준):

* 2026년 1월 12일: 7층, 17,200만원

* 2026년 3월 5일: 3층, 19,000만원

해당 물건은 9층으로, 최근 거래된 3층 19,000만원보다 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 또한, 감정가는 19,700만원입니다.

건물의 노후화 및 임대관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석과 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 주변 혐오시설 관련: 검색 결과 부산 서구 동대신동3가 173번지 일대에 특별히 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.