나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1130 [1] 부산광역시 서구 암남동 560-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동에 소재하는 송도초등학교의 남측 근거리에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

경사지대 내 가장형의 토지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동북측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 고도지구(9M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), <추가기재>가축사육제한구역 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 벽돌조 슬래브지붕 지상2층, 지하1층 건물으로서
외벽 : 벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 내부는 폐문부재로 인하여 조사하지 못하였음.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

1층, 2층 : 주택으로 이용중임.
지하1층 : 창고로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

- 일괄매각
- 1,2층은 주택, 지하1층은 창고로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 부산광역시 서구 암남동 560-10번지에 소재하는 단독주택으로, 토지면적 120.00㎡(약 36.3평)와 건물면적 150.84㎡(약 45.6평)를 포함한 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 266,814,000원이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세

사건번호: 부산서부지원 2025타경1130 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 560-10

용도: 단독주택

감정가: 266,814,000원

토지면적: 120.00㎡ (약 36.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.84㎡ (약 45.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 (등기부상 김지훈)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 암남동에 소재하며, 송도초등학교의 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동북측으로는 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로는 노폭 약 1.5미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

본 토지는 경사지대 내에 위치한 가장형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건의 말소기준권리(2005.06.23. 우리은행 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자 김 (등기부상 김지훈)에 의해 강제경매가 개시되었습니다.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 소유권 이전 청구권 가등기, 근저당, 강제경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 145,696,520원입니다.

* 토지 등기부 요약

- 주요 권리: 소유권 이전 (김동환, 김정희, 박봉녀, 김희정), 근저당 (우리은행, 말소), 강제경매 (김지훈), 가압류 (롯데카드, 하나카드, 신한카드, 중소기업은행, 오케이저축은행, 롯데캐피탈주식회사)

* 건물 등기부 요약

- 주요 권리: 소유권 이전 (김동환, 김정희, 박봉녀, 김희정), 근저당 (우리은행, 말소), 강제경매 (김지훈), 가압류 (롯데카드, 하나카드, 신한카드, 중소기업은행, 오케이저축은행, 롯데캐피탈주식회사)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 주변 다세대 및 연립주택 거래 사례에서 전용면적 기준 평당 약 353만원에서 477만원 선의 시세를 보이고 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 3월~4월)

- 암남동 10-5번지 "화성"(다세대, 1980년 준공): 전용 48.6㎡ (약 14.7평) 5,200만원, 전용 65.16㎡ (약 19.7평) 8,000만원. (평당 약 353만원 ~ 406만원)

- 암남동 466-1번지 "삼정하이빌"(연립, 2009년 준공): 전용 113.64㎡ (약 34.4평) 1억 6,400만원. (평당 약 477만원)

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 건축 연도(1987년 준공 추정) 및 개별 물건의 상태에 따라 시세는 달라질 수 있습니다. 감정가 266,814,000원은 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 가격 정보

감정가: 266,814,000원

토지 면적: 120.00㎡ (약 36.3평)

건물 면적: 150.84㎡ (약 45.6평)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 송도초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 부산 서구 암남동의 해안가에 위치하여 암남공원, 송도해수욕장, 송도해상케이블카 등 관광 명소와 가깝습니다. 이러한 자연 환경은 여가 및 휴식 공간으로서의 가치를 높여줍니다.

5.2. 주변 환경

주변은 단독주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용 현황

건물 내부 조사가 폐문부재로 인해 제한적으로 이루어졌으며, 특히 지하 1층은 창고로 이용 중이고 1, 2층은 주택으로 이용 중이나 내부 마감 상태는 미확인입니다. 이는 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생의 가능성을 내포합니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(9M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 특히 소로1류 저촉 사항은 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 특이사항

주변 지역을 분석한 결과, 주택가 및 공원, 해변 등 주거 및 관광 목적의 시설이 주를 이루며, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '유동화 물건'이라는 특이사항은 채권 관리 주체나 매각 과정에서 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동의 주거지 내에 위치한 단독주택으로, 송도초등학교 및 암남공원, 송도해수욕장 등 교육 및 생활, 여가 환경이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

권리관계는 말소기준권리 후 순위는 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상 및 건물 내부 미확인 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 특이사항도 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 및 생활 환경: 송도초등학교 인접 및 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 자연 및 관광 입지: 암남공원, 송도해수욕장 등 쾌적한 자연 환경 및 관광 자원 접근성 우수.

* 단독주택 가치: 토지 자체의 가치를 활용한 증축, 개축 등 향후 개발 잠재력 보유.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 고려 시 투자 매력 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,814,000원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세(평당 약 353만~477만원)와 본건의 단독주택 특성, 감정가격을 종합적으로 고려하였을 때, 잠재적 리스크(내부 미확인, 임대차 미상)를 감안하여 감정가 대비 약 85%~92% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.