나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101235 [1] 부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도1호선 ""하단역"" 북측 인근에 위치하는 유진
아파트(현지호칭""파크맨션"") 제1층 제105호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""하단역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제1층 제105호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 알루미늄샤시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>, 상대보호구역(2015
-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층105호

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101235 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 527-6 1층105호 (유진아파트, 현지호칭 파크맨션)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제1층

준공일: 1984년 11월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

토지 지분: 48.5㎡ (약 14.67평)

건물 전용면적: 84.63㎡ (약 25.59평)

건물 지분: 84.63㎡ (약 25.59평)

1.4. 매각 정보

감정가: 283,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 권리관계

말소기준권리: 2018년 05월 28일 접수 근저당권 (중소기업은행)

등기부채권 총액: 2,336,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고 없음)

1.6. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "하단역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "하단역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형으로, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(100m, 70m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 05월 28일에 접수된 중소기업은행 근저당권으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 경매를 통해 본건이 매각되면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015년 01월 08일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주요 분석:

대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 제공된 정보상 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 명확하지 않을 수 있으며, 금액이 0원으로 명시되어 있더라도 법적 효력 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 가장 최근에는 2006년 12월 28일에 박선영으로 소유권이 이전되었습니다.

근저당권으로는 중소기업은행(2018년 05월 28일, 936,000,000원), 주식회사문화상사(2023년 11월 08일, 1,000,000,000원), 진승화(2024년 10월 28일, 400,000,000원)가 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

압류는 금정세무서장(2023년 03월 16일)에 의해 있었으나 말소되었습니다.

현재 경매 신청 채권자인 중소기업은행의 임의경매개시결정(2025년 03월 31일, 810,288,922원)이 말소기준 권리보다 후순위로 등기되었으며, 이 경매 절차에 따라 본건이 매각될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 하단동 일대는 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 한 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 활동 관련 개발 가능성도 존재합니다.

4.3. 교통 접근성

하단역(1호선) 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 이는 잠재적인 임대 수요 및 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 주거 기능이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육 시설

주변 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 구체적인 학교와의 거리 및 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이더라도 실제 법적 권리가 주장될 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후화

1984년 준공된 건물로, 신축 건물 대비 유지보수 비용 증가 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정평가 시 현장 확인의 한계

감정평가서상, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 토대로 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 물건의 상태와 차이가 있을 수 있음을 의미하므로, 경매 진행 및 응찰 전 반드시 현장 재확인이 필수적입니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등은 건축 및 재개발 시 용적률, 높이 등에 대한 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 사하구 하단동에 위치한 해당 아파트는 부산도시철도 1호선 하단역 역세권이라는 강력한 교통 입지를 자랑합니다. 또한, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 더불어 감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않은 점은 실제 물건 상태에 대한 잠재적 위험 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구한다면 투자 가치를 평가할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 도시철도 1호선 하단역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 제공하며, 이는 꾸준한 수요와 가치 유지/상승의 기반이 됩니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변화 및 개발 사업에 따른 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 명도 비용 관리 (잠재적)

제공된 정보 상 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 명도 시 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 협상 과정에서의 변수 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가(283,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 명도 비용, 리모델링 예상 비용, 현장 상태 확인 결과, 건축법규 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서의 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

10. 주변 시설 확인

주변 지역 탐색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 넓은 범위의 행정구역 내 혐오시설 관련 정보는 존재하나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.