나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101250 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""구포초등학교"" 북측 인근에 위치하는 웅진아름누리 4층
401호 외 4개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으
며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 ""구포역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 4층 401호 외 4개호로서
-외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지마감
-창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 계단도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101250 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 4층 401호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 오피스텔로 이용중)

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.2306㎡ (약 2.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.8809㎡ (약 14.79평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 웅진아름누리

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2020-07-16

전유부분 면적: 48.8809㎡ (약 14.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구포초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 계단 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2023-06-12 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 92,400,000원) 입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(강승경), 근저당권부채권근질권, 임의경매, 압류 등이 모두 말소 처리되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

기타 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 강승경

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-13

확정일자: 2023-05-25

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고: 임차인 강승경은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 구포동 일대는 구포역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 사무실, 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔은 업무시설 및 주거용으로 활용되는 만큼, 지역 내 직장인 수요와 소규모 사업자 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 구포초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 3호선 구포역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 외 리스크

본건은 공부상 하자나 권리관계상 인수 부담이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 등 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 구포역과 인접한 지역적 특성을 고려할 때, 철도 관련 시설 외에는 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 4층 401호 오피스텔은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로서 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 최근 실거래가도 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 구포역 역세권 오피스텔로 교통이 편리함.

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 건물 가치 양호.

* 깨끗한 권리관계로 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 인근에서 오피스텔의 꾸준한 수요 기대 가능.

* 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 249,000,000원이며, 최근 실거래가는 25,200,000원에서 25,800,000원 수준입니다. 권리 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점, 그리고 지역 내 수요 등을 고려했을 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 258,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.