나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101257 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층2412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 명지국제신도시 내의 아파트단지 및 단지내 상가, 오피스텔, 근린생활시설,
공공기관, 공원, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물인 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트
105동 내 24층 2412호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스
설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로 2-111
호)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06-28)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(2017-06-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역
(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(명문
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호
조례>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용으로 사용가능한 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101257 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트 105동 24층2412호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.39㎡ (약 17.97평) - 공급면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 중 24층 2412호

1.3. 감정가

감정가: 203,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 명지국제신도시 내의 아파트단지, 단지내 상가, 오피스텔, 근린생활시설, 공공기관, 공원 등으로 형성되어 있어 신도시의 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변시설

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 또한, 경제자유구역, 상대보호구역(명문초등학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 계획된 신도시 지역의 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 권리

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 강순영 (채권자 강OO와 동일 인물로 추정)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-21

* 확정일자: 2019-08-21 (1차), 2022-08-17 (2차)

* 대항력: 있음

* 권리분석상, 을구 5번 임차권 등기(2024.09.04. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임대차 보증금 1억 9,000만원 중 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 부산강서세무서장의 압류(갑4)입니다. 이에 따라, 본 건의 매각으로 인해 위 임차권(을5)을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

명지국제신도시는 부산의 새로운 중심지로 발전하고 있는 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 건물 내/외부 환경

본 건이 속한 '명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트'는 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 공동현관기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 단지내 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 명문초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 9,000만원을 인수해야 할 가능성입니다. 현재 감정가는 203,000,000원으로, 임차인의 보증금 채권이 배당으로 전액 충족되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 감정가 또는 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 29㎡) 오피스텔의 매매가가 8000만원 ~ 8700만원 수준으로 파악되었습니다. 본 건의 공급면적(59.39㎡)을 고려하면, 시세는 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 203,000,000원은 이러한 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

채권자가 임차인과 동일 인물(강OO vs 강순영)이라는 점은, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 임의로 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다. 이는 배당 절차에서 임차인에게 우선적으로 변제가 이루어지도록 유도하려는 목적이 있을 수 있으나, 결국 보증금 전액이 충족되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담하게 되는 구조입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시에 위치한 비교적 신축 오피스텔로 입지조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 9,000만원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 인수되는 보증금까지 고려하면 총 매수 비용이 실질적인 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 투자 목적이라면 임차인 보증금 변제 가능성 및 향후 시세 상승 여력을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명지국제신도시 내 계획된 입지: 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대 가능

* 주거용 활용 가능: 오피스텔이지만 주거 용도로 활용하여 임대 수익 추구 가능

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 용이

9. 예상 입찰가

현재 물건의 실질적 시장 가치와 인수해야 할 임차인의 보증금(1억 9,000만원)을 고려할 때, 본 건의 매수인은 최소 1억 9,000만원 이상의 총 비용을 지출하게 됩니다. 따라서, 이를 제외한 순수 물건의 가치 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 비용을 제외한 물건 자체의 가치 범위를 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원으로 추정합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치 수준인 170,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 잔액이 추가될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.