나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101084 [1] 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 103,104동 4층104-401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 ""주양초등학교"" 북측 인근에 위치하는 반도보라
매머드타운 103,104동 4층 104-401호로서, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및
학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 냉정역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물(103, 104동) 내 4층 104-401호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지 내 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 중로에 각각 접하며, 단지 내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

신청채권자겸 임차인 한민정으로부터 2026.04.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101084 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 103,104동 4층 104-401호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한 (한민정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.815㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 6천 1백만원 (161,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 1996년 9월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 "주양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 도시철도 2호선 냉정역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 (송인엽)

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 주의가 필요함.

3.2. 임차인 현황 (한민정)

* 임차인: 한 (채권자 겸 임차인)

* 보증금: 1억 5천 1백만원 (151,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 17일

* 확정일자: 2019년 1월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 겸 임차인 한 으로부터 2026년 4월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 갑9 (2016-11-29): 소유권이전 (김태호)

* 을17 (2023-11-07): 주택임차권 (한 , 1억 5천 1백만원, 말소: 인수)

* 갑10 (2021-06-30): 소유권이전 (임라희)

* 갑11 (2025-03-27): 강제경매 (한 , 171,358,829원, 말소) - 말소기준권리

3.4. 인수되는 권리

등기부 상으로는 한 의 주택임차권(을17)이 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 본인이 제출한 확약서 내용에 따라 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 해당 임차보증금 1억 5천 1백만원의 인수 여부는 본건 매각 절차 및 법원의 판단에 따라 최종 결정될 사안임.

4. 상권분석

본건이 위치한 주례동 일대는 주거 단지 밀집 지역으로, 주변에 초등학교 및 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 도시철도 2호선 냉정역이 인근에 있어 부산 시내 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 주례반도보라매머드아파트

* 사용승인일: 1996년 9월 25일

* 총 세대수: 1206세대

* 최고층: 25층 (본건 4층)

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 주양초등학교 북측 인근에 위치.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 송 : 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점이 의문스러우며, 향후 발생할 수 있는 예측 불가능한 상황에 대한 대비가 필요함.

* 한 : 임차인 본인이 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 이것이 법적으로 얼마나 효력을 발휘할지가 가장 큰 리스크임. 확약서가 받아들여지지 않을 경우, 1억 5천 1백만원의 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 존재함.

6.2. 기타 리스크

명시된 기타 리스크는 없으나, 권리 분석 상의 복잡성은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 아파트 물건으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편임. 건물의 연식은 있으나, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 관리는 비교적 양호할 것으로 예상됨. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 한 의 권리 포기 확약서의 법적 효력 여부이며, 이 부분이 매각 결과에 중대한 영향을 미칠 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 임차인 한 의 대항력 포기 확약서가 유효할 경우, 1억 5천 1백만원의 임차보증금 부담이 해소되어 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

* 인근 지하철역(2호선 냉정역) 이용이 편리한 입지 조건.

* 아파트 단지 내 물건으로, 꾸준한 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 인근 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60㎡)의 경우 2026년 6월 1일 16층 매물이 1억 5천만원에 거래된 바 있음. 본건의 감정가는 1억 6천 1백만원임.

임차인 한 의 대항력 포기 확약서가 법적으로 유효하게 인정되어 임차보증금 부담이 없을 경우, 시장 가격 및 감정가를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있음.

그러나 확약서의 효력에 대한 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 1억 5천 3백만원 (153,000,000원)으로 제안함.

만약 임차보증금 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가를 대폭 낮추거나 입찰을 유보하는 것이 현명함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.