나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1109 [1] 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 108동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 소재한 학장반도보라타운 108동 6층 602호로서, 주위
는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물내 6층 602호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등
내 벽 : 벽지 마감 등
창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 아파트 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여
통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태
등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생/급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 일단의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연녹지지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1109 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

감정가: 267,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 573-1, 학장반도보라타운 108동 6층 602호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 지분: 47.488㎡

건물면적: 131.88㎡ (약 39.89평)

건물 지분: 131.88㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 학장반도보라타운

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 6층

사용승인일: 1994년 08월 29일 (준공 33년차)

전용면적: 약 131.88㎡ (공급면적 기준)

총 세대수: 998세대

총 동수: 11개동

최고층: 22층

1.5. 특이사항

중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 소재한 학장반도보라타운 108동 6층 602호로, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 비교적 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 다만, 일부 정보에 따르면 도로가 항상 혼잡하거나 좁은 편이라는 의견도 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 속합니다.

2.4. 도로 상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접한 가로망 상태 또한 무난한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12, 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2020-04-06 접수, 210,000,000원)이 말소기준권리입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2, 갑3, 갑4: 소유권 이전 (말소기준권리보다 선순위)

* 을12: 근저당권 (말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (문남주, 2023-11-08, 90,464,588원) - 말소

* 갑6: 강제경매 (문남주, 2025-03-28, 115,923,553원) - 말소

* 갑9: 강제경매 (문남주, 2026-07-16) - 말소

* 갑10: 가압류 (문남주, 2026-09-11, 48,861,274원) - 말소

3.3. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부 상으로는 확인되지 않습니다. 경매 진행 시 지상권의 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 349,325,862원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 학장반도보라타운 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원합니다. 마트, 다이소 등 편의시설 이용이 가능하여 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

비교적 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 상가, 마트 등 편의시설이 있어 생활이 편리한 편입니다.

5.3. 주차 시설

단지 내 총 283대의 주차가 가능하며, 지상 주차 3대, 지하 주차 27대, 전기차 충전기(지상 9대, 지하 10대)가 마련되어 있습니다.

5.4. 단지 정보

학장반도보라타운은 1994년 준공된 998세대 규모의 아파트 단지로, 최고 22층 높이로 건축되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 이용 상태 미확인

공부상 아파트로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 등으로 인해 내부 이용 및 관리 상태를 정확히 확인할 수 없었습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

6.2. 주변 산업단지 영향 가능성

본건이 위치한 학장동 일대는 과거 학장천 주변으로 공업단지가 발달했던 지역입니다. 일부 검색 결과에 따르면, 인근 산업단지에서 발생하는 악취나 분진 등의 환경적 영향이 주거 지역에 미칠 가능성이 제기된 바 있습니다. 바람의 방향 등에 따라 대기 질에 영향을 받을 수 있으므로, 잠재적인 환경 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 중복사건

동일 물건에 대한 중복사건이 존재한다는 점은 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 학장동의 학장반도보라타운 내에 위치한 아파트로, 인근 근린생활시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 1994년 준공으로 연식이 있으나, 998세대의 대단지로서 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 확보되어 있습니다. 권리관계 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 주변 산업단지와의 근접성으로 인한 잠재적 환경 리스크, 중복사건 존재 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현재 감정가 대비 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 감정가(267,000,000원)가 추정 시장 가치(약 300,000,000원 ~ 360,000,000원)보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

* 전월세 수요: 해당 면적대의 아파트에 대한 꾸준한 전월세 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 본건의 시세는 약 300,000,000원에서 360,000,000원 사이로 판단됩니다. 감정가(267,000,000원)가 시세 대비 낮은 편이므로, 감정가의 110% ~ 120% 수준인 약 293,700,000원 ~ 320,400,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 내부 상태, 단지 내 경쟁 물건, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.