나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101116 [1] 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 상가동 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 ‘모덕초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및
단지 내 상가, 근린생활시설, 학교, 공동주택 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 ‘모덕멱 및 모라역’이 소재하여 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 내 제4층 제406호로서, 1992년 06월 16일자로 사용승인 되었
으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽: 복합판넬 및 타일 마감 등.
ㆍ내 벽: 타일 마감 등.
ㆍ바 닥: 타일 마감 등.
ㆍ창 호: 통유리창, 샷시창 등.

이용상태

근린생활시설(상호: 배꼽한의원)임.

설비내역

공동설비[위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비(소화전설비, 스프링클러설비), 화재탐지 및 경보설비 등] 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 전반적인 지세는 북서하향 완경사지대이며 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역(2024-08-14), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-29)(학교환경위생정화구역)<교육


환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101116 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 상가동 4층406호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 353,000,000원

* 토지면적: 57.81㎡ (약 17.49평)

* 토지지분: 57.81㎡ (약 17.49평)

* 건물면적: 150.91㎡ (약 45.65평)

* 건물지분: 150.91㎡ (약 45.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 (1992년 06월 16일 사용승인)

* 이용상태: 근린생활시설 (현재 상호: 배꼽한의원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모덕초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교, 공동주택 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '모덕역 및 모라역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 완만한 경사지를 이루고 있으며 현재 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(모덕초 외 2개교), 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 06월 03일 경남은행 근저당권. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부채권 총액: 489,116,705원

* 갑구 권리: 김병곤, 제찬열, 김병곤 명의의 소유권 관련 등기.

* 을구 권리: 경남은행 근저당권 (말소기준), 서울보증보험주식회사 가압류 (말소), 하나은행 가압류 (말소).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 상기 정보에 따르면 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점으로 미루어 보아 실제 현황 파악이 매우 중요함. 보증금이나 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치한 상가 건물로서, 안정적인 고정 수요를 확보하고 있음.

* 업종 현황: 현재 '배꼽한의원'으로 운영 중이며, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등의 복합 용도로 활용 가능한 입지임.

* 교통 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 유동 인구 접근성이 양호함.

5. 생활정보

* 인근 시설: 모덕초등학교를 비롯한 교육 시설과 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높음.

* 주거 환경: 주변 주거 지역과 직접적으로 연계되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력, 보증금 및 차임 조건 등을 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함. 인수 보증금이 0원이라도 예상치 못한 명도 이슈가 발생할 수 있음.

* 건물 노후화: 1992년에 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지 이용 제한: 제1종지구단위계획구역, 학교 보호 구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 인수되는 채무 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 모라동의 우신모라아파트 상가동에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 1992년에 건축되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 견고하며, 현재는 한의원으로 이용 중입니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 수익률 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 상권의 안정성과 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 입주민을 기반으로 한 고정 수요.

* 우수한 교통 접근성: 지하철역 및 버스 노선과의 근접성으로 인한 유동 인구 확보 용이.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화 시 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 353,000,000원

* 총 면적: 208.72㎡ (약 63.14평)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건의 위치, 면적, 용도, 주변 시세, 건물 상태, 권리 관계, 임대차 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 현재 등기부상의 채권 총액이 높으나, 법원 경매 절차를 통해 소멸되는 권리가 많으므로 이를 감안해야 합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 불확실성은 입찰가 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준을 파악하여 투자 수익률을 고려한 합리적인 입찰가 결정이 중요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 검토를 시작하는 것을 권장합니다. (예: 약 247,100,000원 ~ 282,400,000원)

* 본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하고 현장 조사를 철저히 수행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.