나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101214 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '가람중학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도 '구포역'이 위치하여 대중교통 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽: 외장 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 주차타워설비, 화재경보설비, 소화전설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대내 가로장방형의 토지로 업무시설(오피스텔, 주거용)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101214 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 3층 302호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 256,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남중앙신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지 지분: 8.7318㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평) - 전용면적

건물 지분: 51.8577㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '가람중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에 부산도시철도 '구포역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제3층 제302호입니다.

토지는 남서하향 경사지대 내 가로장방형의 토지로, 북서측으로 폭 약 10m 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m), 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최민우

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-04-22

대항력: 없음

비고:

*임차인 관련 주의사항 *

최민우 임차인은 전입신고는 되어 있으나, 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 110,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (경남중앙신용협동조합, 2024-03-28 접수, 124,800,000원)

이후 권리: 갑7, 갑8, 갑9 (압류, 임의경매) 등은 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전: 주식회사 금원텍 (2024-03-28 매매)

집합건물 등기부 상 채권 총액: 124,800,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

웅진 아름누리 오피스텔은 2020년 준공되었으며, 총 14층 건물에 31세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 구포역 역세권으로 유동인구 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

부산도시철도 3호선 구포역이 근거리에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 시내버스 노선도 다수 운행되고 있습니다.

5.3. 교육 시설

본건 북측 인근에 가람중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

대항력 없는 임차인 최민우가 점유 중이며, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 상태

폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 확인이 불가능합니다. 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 지분

오피스텔 건물 면적에 비해 토지 지분 면적이 상대적으로 협소한 편입니다 (8.73㎡).

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구 등 각종 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

6.5. 주변 환경

주변에 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. (다만, 최근 개발 계획이나 숨겨진 시설 등은 현장 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 웅진아름누리 오피스텔로, 구포역 역세권에 속해 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리분석 상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인 명도 및 건물 내부 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

구포역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 부산진구 및 도심 접근성이 우수합니다.

8.2. 준신축 오피스텔

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 개발 가능성

구포 일대의 도시 재생 및 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 웅진 아름누리 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 3일: 252,000,000원 (2층)

* 2024년 2월 5일: 257,000,000원 (8층)

* 2024년 2월 7일: 258,000,000원 (9층)

최근 매매가는 2억 5천 2백만원에서 2억 5천 8백만원 수준입니다. 본건은 3층으로, 2층 거래가(2억 5천 2백만원)와 8~9층 거래가(2억 5천 7백만원 ~ 2억 5천 8백만원)를 고려할 때, 층별 시세를 감안하면 2억 5천만원 ~ 2억 5천 5백만원 내외로 추정됩니다. 감정가(2억 5천 6백만원)는 현재 시세와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 감정가 대비 유찰 가능성과 최근 시세, 그리고 향후 명도 및 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 감정가를 고려할 때, 2억 3천만원 ~ 2억 4천 5백만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 최신 시세 변동 사항을 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.