나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101162 [1] 부산광역시 북구 구포동 49-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '경혜여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독다가구주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-01-10), 제2종일반주거지역(2024-02-07), 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,

외벽: 타일 및 몰탈위페인트 등
창호: 알루미늄샷시창 등의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도(1-①, 1-②)'에 표시된 바와 같이 소재하나 구조, 규모 및 이용상태로 보아 영향없겠으며, 실측사정하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101162 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 49-9

* 용도: 단독주택

* 감정가: 220,549,750원

* 토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 189.95㎡ (약 57.46평)

* 건물 제시외면적: 15.90㎡ (약 4.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 북구 구포동 '경혜여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독/다가구주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함.

* 토지형상 및 이용상태: 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현재 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2001-01-17 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을4)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸함. (근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 인수되는 권리: 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-04

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 28,150,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-10

* 확정일자: 2021-09-30

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 면적 49.93㎡ ~ 81.67㎡(약 15.10평 ~ 24.68평)의 다세대 주택이 35,000,000원에서 80,000,000원 사이로 거래되었습니다.

* 면적당 거래가격을 살펴보면, ㎡당 약 701,000원에서 980,000원, 평당 약 2,317,000원에서 3,241,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 구포동 일대의 주거용 부동산 가격 형성 추이를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건 토지 면적 155.00㎡ (약 46.89평)와 건물 면적 189.95㎡ (약 57.46평)를 고려할 때, 단독주택으로서의 가치 및 대지 지분 가치 상승 가능성을 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 '경혜여자고등학교' 인근에 위치하며, 단독/다가구 주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거 환경: 완경사 지대에 위치한 사다리형 토지 위에 단독주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태로 평가되었습니다. 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역) 등 다중 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 단독주택으로, 토지 155.00㎡(약 46.89평)와 건물 189.95㎡(약 57.46평)를 포함하며 감정가는 220,549,750원입니다. 주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 교육시설 및 교통시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 파악되어 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내부 확인이 불가하고 임대 관계가 미상인 점, 토지 이용계획상 복합적인 지역 지정이 되어 있는 점은 유의해야 할 사항입니다. 주변 다세대 주택 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 단독주택의 특성 및 대지 면적을 고려한 추가적인 시장 가치 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택: 구포동의 안정적인 주거 환경에 위치한 단독주택으로, 대지 면적이 넓어 재건축이나 증축 등 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 부채가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 과정에서의 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 주변 다세대 주택 시세 및 대지 면적을 고려했을 때, 감정가 대비 시장 가치가 더 높을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,549,750원입니다. 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 특히 넓은 대지 면적을 가진 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 투자자들의 관심이 집중될 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근과 시장 가치 상승 여력을 고려한 전략적 입찰이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 약 242,600,000원에서 264,700,000원 사이를 권장합니다. 다만, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 토지면적 환산: 155.00㎡ * 0.3025 ≒ 46.89평

* 건물면적 환산: 189.95㎡ * 0.3025 ≒ 57.46평

* 건물 제시외면적 환산: 15.90㎡ * 0.3025 ≒ 4.81평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.